房地产破产清算偿还顺序是什么

房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。

·破产的有限公司法人个人财产怎么区分？
破产的有限公司法人个人财产怎么区分？公司宣布破产后，债务以公司剩余财产按照债务优先顺序承担还款责任。有限责任公司的特点是公司系拟制民事行为能力主体，称为法人，公司和股东对外承担的是有限责任，即公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产为限对公司债务承担责任，这是公...

·申请破产对象主体是如何规定的
申请破产对象主体是如何规定的申请破产，是指破产申请人依照向人民法院提出破产请求和启动破产程序的行为。破产申请是启动破产程序的动因，是人民法院开始破产程序的首要条件。申请破产对象主体的确定，也是决定破产申请是否合法有效的先决条件。那么，申请破产对象主体是如何规定的？我们将为您解答。...

·清算与注销的区别？
公司清算和注销的区别主要是：清算是注销的必经程序，注销后意味着公司已经死亡，如果公司尚欠工资，要向清算小组申报。公司注销是指已经成立的公司基于一定的原因而消灭其独立法人资格的法律行为。清算是指是指公司注销或者宣告破产后，依照一定的程序了结公司事务，收回债权、清偿债务并分配财产，最...

·企业破产清算的财务问题有哪些？
企业破产清算的财务问题有哪些？一、企业破产和破产清算的概念。企业破产是指企业在生产经营中由于经营管理不善，其负债达到或超过所占有的全部资产，不能清偿到期债务，资不抵债的企业行为。破产清算就是宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配，...

·企业破产清算费范围包括什么，破产清算的程序是什么
企业破产清算费范围包括什么，破产清算的程序是什么企业破产后需要进行一系列的破产清算程序才能破产成功，但是对于企业破产当前大多数人都不知道应该如何去处理，有哪些事情需要我们去处理，这就导致在处理的过程中容易出现问题，所以在此期间有很多事情是我们需要去了解的。那企业破产清算费范围包...

·人民法院指定清算组成员是都要有吗
是的，人民法院会根据案件具体情况，及时指定清算组成员。清算组成员可以从被申请人的股东、董事、监事、高级管理人员或入选人民法院破产案件管理人名册的律师事务所、会计师事务所等社会中介机构中选取。被申请人的股东、董事、监事、高级管理人员担任清算组成员的，可以聘请具有相关专业资质的代理人...

·总公司申请破产分公司怎么办
总公司申请破产分公司怎么办总公司申请破产分公司怎么办?需不需要与总公司一起承担连带责任。若需要的话，是一起承担有限连带责任还是无限连带责任呢。下面我们为您整理的相关资料，希望对您有帮助。总公司申请破产分公司怎么办企业法人无力偿还债务时，可以其不具法人资格的分支机构财产清偿。企业法...

·公司清算组备案要准备哪些材料？
公司清算组备案要准备哪些材料？一家公司从创立起始，欣欣向荣，到繁荣发展，抵达巅峰，最后不敌市场需求，开始走下坡路，降入谷底，这是任何一家公司都必然面临的活动轨迹。当走向最后的失败时，公司难以为继，无法持续经营，就必须申请破产清算。今天，我们就为您讲解一下公司清算组备案要准备哪些...

·执行案件移送破产审查什么意思？
执行案件移送破产审查什么意思？执行案件移送破产审查就是被执行人进入破产程序，申请执行人作为债权人参与破产清算，申报债权的意思执行案件移送破产审查，应同时符合下列条件：(1)被执行人为企业法人;(2)被执行人或者有关被执行人的任何一个执行案件的申请执行人书面同意将执行案件移送破产...

·企业破产清算员工补偿标准
企业破产清算员工补偿标准企业破产不在少数，企业破产少不了的一步就是进行企业破产清算，同时企业破产清算员工补偿是必须的，要最大限度的保障职工的利益不受损。企业破产清算需要处理事情很多，需要按照规定的程序进行，当然处理好员工补偿是处理破产必须面对的，具体怎么补偿，可以随我们去了解。 ...

·债权人和债务人申请破产的区别有哪些
债权人和债务人申请破产的区别有哪些?一、债权人申请破产 1、债权人的申请资格在破产法上，债权人申请不具有集体诉讼的性质;提出破产申请的债权人只能行使自己的请求权。因此，按照破产法的规定精神，提出破产申请的债权人的请求权必须具备以下条件：须为具有给付内容的请求权;须为法律上可强制...