居间合同中规避“跳单”条款是否有效？

1. 原告新余市安家房地产经纪代理有限公司（以下简称安家房产）诉称，两被告廖某、林某因买房需原告提供房屋买卖居间服务，于2015年4月6日与原告签订了《看房确认单》，该看房确认单中被告承诺：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为原告的居间成功，被告即按房屋成交价的1%支付中介佣金给原告，如本人或本人亲戚、朋友及代理人与原告介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交，本人承担与原告约定中介佣金的4倍为违约金，同时承担原告其他损失。原告为两被告介绍了房源，但被告为达到不向原告支付居间报酬的目的，私下与其他房屋中介机构达成江山御景房屋买卖协议，买卖价格为人民币45万元。原告认为，二被告在居间合同履行工程中存在严重的违约行为，致使原告本应当得到的居间合同服务报酬收入至今无法得以实现，经多次向二被告协商支付居间报酬事宜未果，特向法院提起诉讼，请求判令二被告共同向原告支付居间合同违约金共计人民币18000元，本案诉讼费用由被告承担。

  2. 依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告新余市安家房地产经济代理有限公司对被告廖某、林某的诉讼请求。

  3. 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中，廖某到安家房产表示买房的意愿，安家房产向廖某提供房源信息，并带廖某实地看房，看房后与廖某签订《看房确认单》，明确约定：廖某愿委托安家房产居间购房，安家房产带廖某实地验看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。该确认单符合《合同法》规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。

  4. 在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或者提供订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得佣金。但是，在房地产中介市场上，存在委托人“跳单”行为，如中介公司带看房或介绍买卖双方认识后，买卖双方为不付佣金而私下成交，或者手拉手到另一家中介公司成交而达到少付佣金的目的。为了防止委托人“跳单”的不诚信行为，中介公司拟定的合同中多列明规避“跳单”条款，常见的条款内容即本案中合同约定：本人或本人亲戚、朋友及代理人购买了上述房屋，均视为安家房产居间成功，本人即按房屋成交价的1%支付中介佣金给安家房产（房价在20万元以内按20万计）；如本人或本人亲戚、朋友、及代理人与安家房产介绍的房屋业主无论任何方式（包括通过其他中介公司）及任何价格私下成交、本人承担与安家房产约定中介佣金的肆倍为违约金，同时承担安家房产其它损失（其它损失包括产生的查档、验证、评估等费用）。

  5. 《合同法》第426 条、第427 条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。如上所述，本案中所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。根据《合同法》第45 条第2款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”。如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

  6. 安家房产认为，只要中介公司带委托人看了房，委托人与出卖人不经该中介公司而订立合同即构成跳单。照此理解，除非中介公司与委托人形成独家委托关系，否则在出卖人于多家中介公司挂牌销售房屋的情形下，中介公司在履行实地查看的居间义务后无须积极促成合同订立，只要静待其他中介公司促成合同订立，即可坐收相当于佣金的违约金。而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促合同成立的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，这明显加重了委托人的责任，显失公平。因此，安家房产的主张不被法院采纳。

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