买卖公房承租使用权，转让合同是否有效？

1. 《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一，公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的，需要明确的是该处的转让，是指房屋的使用权转让，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照《合同法》规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《合同法》第52条规定的法定无效情形，不违反法律法规的禁止性规定，就应为有效合同，应当受法律保护。《合同法司法解释（一）》规定，《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。建设部《城市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据；第三，从房地产市场的客观情况来看，允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势。公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。

  2. 承租的公房能否上市交易，要看产权单位的意见。如果产权单位同意变更承租人，那么该公房的使用权可以交易，但买方也要符合对承租人的要求，比如要求承租人为北京市户籍等。由单位自主管理的公房，需要满足单位规定的条件，例如有些单位规定只能由本单位职工承租。

  3. 　《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系有效;对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采取牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系为有效。否则确认合同无效的话，按照《民法通则》、《合同法》的规定，则应“双返”，第三人的利益无法得到保护，因此，只有确认合同有效，才能真正保护善意第三人的合法权益。

  4. 原告张某与被告张某某系兄妹关系。其与另两位被告胡某某夫妻均为国营某化工厂职工。1992年，该厂分配给原告位于该厂第二生活区两层楼房二层第四间给其居住。1996年，由于该厂效益不佳，基本处于停厂状态，原告搬到芜湖市居住，并将该房委托给其兄被告张某某管理。2005年7月23日，被告张某某与被告胡某某夫妇的女儿签订房屋转让协议一份，约定原告将国营某化工厂第二生活区两层楼房204室以1200元的价格转让给被告胡某某夫妇。2005年和2007年，被告胡某某夫妇征得国营某化工厂的同意，对讼争房屋进行了电改和水改。2009年11月15日，原告以其兄仅有管理权，没有所有权为由，主张该房屋转让协议无效，被告胡某某夫妇立即腾让房屋。

  5. 法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告所转让的房屋系1992年从国营某化工厂分配而来，尽管该房已实际上被原告占有、使用、收益，但原告并不享有讼争房屋的所有权，而是原告以福利分配所取得的对企业所有的房屋租赁使用权。当事人之间订立的合同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律、法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。从法律特征上看，原、被告讼争的房屋是允许转让的，而且转让的是讼争房屋的租赁使用权，对所有权并不产生影响。2005年和2007年，被告胡某某夫妇征得国营某化工厂的同意，对讼争房屋进行了电改和水改，表明国营某化工厂对原、被告之间转让房屋行为的默认，国营某化工厂出具的情况说明，表示对该房屋的转让协议没有意见，国营某化工厂的情况说明也已经构成对讼争房屋租赁使用权转让的追认，故该转让协议是确定有效的。

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