买二手房的合同无效情形有哪些

随着人们法律意识的提高，在进行二手房交易的时候，大多数人都知道要与卖房者签订合同，但是却不清楚如何签订的合同才是有效的，因此往往因签订了无效的房屋买卖合同而导致纠纷。那么买二手房的合同无效情形有哪些呢？详细内容请一起在下文中进行了解。

  一、买二手房的合同无效情形有哪些

  1、非房屋产权人出卖他人房屋的

  有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

  2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的

  共有房屋形成的一般原因包括婚姻关系、继承、拆迁、共同出资建房、购房等。《城市房地产转让管理规定》规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

  3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的

  开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

  4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋

  《民法典》规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《民法典》规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”综上，未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。

  5、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的

  《民法典》第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。

  6、被依法查封、限制的房屋不能转让

  依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。

  7、转让经济适用房不符合规定的

  已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确须出售的由区县住房保障管理部门按原价回购;已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款;转让经济适用房不符合上述规定的，不能办理房屋产权过户。

  二、何时二手房买卖合同无效

  二手房是相对于开发商建造的商品房而言，通常把开发商新建的第一次向社会销售的房屋叫做一手房，而从开发商处购买后，再次出售的房屋称为二手房。单位的房改房、集资建房，经济适用房的转让属于二手房转让。与商品房的不同之处在于，商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的，二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。

  除上述情况外，出售中央国家机关在京单位的房改房，未经《央产房管理办公室》批准的不能办理房屋产权过户;出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的，如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效;公有房屋承租人转让房屋承租权，不能办理承租人变更过户手续的二手房买卖合同也属于无效合同。

  上文所述的房屋转让的共同特征是，因合同无效或者一方违约致使房屋产权无法理过户手续，无法完成房屋买卖的交易。遇到这种情况，卖房人可以收回房屋，买房人可以要求退房。合同无效，一方有过错的应当赔偿给对方造成的经济损失。双方都有过错的根据各自过错的大小承担相应的民事责任。

  由于国家出台了一系列法律法规用以规范商品房的销售，所以相对于商品房的销售而言，二手房的买卖更能体现当事人的意思自治，因而风险性也更大。作为明智的购房者，我们不仅要花时间研究欲购房屋的地段、户型、周边环境等硬件设施，更应该花时间对二手房买卖合同的方方面面做一个细致的了解，必要的时候建议您向专业的律师寻求帮助，有备无患，方能在房产市场所向披靡。

·买房首付不够怎么办？
褪去青涩，踏入社会，大多数人都梦想拥有一套属于自己的家，但是对于大多数刚刚踏入职场的年轻人，首付无疑是一个难以承受的庞大压力。那么买房首付不够怎么办，有什么解决途径吗？我们这就为您解答。一、买房首付不够怎么办 1、合理利用公积金一定要尽可能的使用公积金，很多地方是支持...

·一、离婚房产分割夫妻共同财产分割的规定有哪些?
一、离婚房产分割夫妻共同财产分割的规定有哪些? 《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日生效) 第一千零八十七条【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对...

·(一)新婚姻法，一方赠与另一方房产，离婚房产如何分割?
(一)新婚姻法，一方赠与另一方房产，离婚房产如何分割?《婚姻法司法解释三》第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。此时，如果一方赠与另...

·什么是商品房预售合同？
什么是商品房预售合同？开发商销售商品房并不是一定要等商品房修建好了之后进行，按照我国法律的规定允许开发商对商品房进行预售，但此时需要满足规定的预售条件才行，否则预售的行为就是违法的。而在预售的情况下，当事人之间签订的往往是商品房预售合同。那到底什么是商品房预售合同呢？下面就让我们...

·按揭贷款买房的程序是怎样的
按揭贷款买房的程序是怎样的一、按揭贷款买房的程序有哪些? 购房者在办理按揭贷款买房时，一般按照下列步骤办理按揭贷款手续： 1、与开发商签订购房合同。此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施...

·房管局商品房网签是不是备案
房管局商品房网签是不是备案不是一回事，网签是网签，备案是备案。购房者购买的房屋最终实现合法存在，要经过网签和备案两个流程。二、房管局备案和网签有什么区别1、含义不同备案一方面指的是房屋租赁备案登记，房地产管理部门为了规范房屋租赁进行的登记工作。另一方面是指购房合同备案，经相关部门...

·合肥市农村房屋拆迁补偿标准是如何规定的？
合肥市农村房屋拆迁补偿标准是如何规定的？　　第一条为了规范集体土地上房屋征收与补偿工作，维护被征收房屋的集体经济组织、成员等合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规...

·住房公积金可以做遗产继承那继承的顺序是怎么样的？
住房公积金可以做遗产继承那继承的顺序是怎么样的？根据《民法典》第一千一百二十七条、第一千一百二十九条、第一千一百三十条，第一顺序的法定继承人，包括配偶、子女、父母，都拥有相等继承权，继承被继承人等份额的遗产。如果丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，可以作为...

·房屋质量维权书的内容如何?
房屋质量维权书的内容如何? 1、房屋质量问题向哪个职能部门投诉首先看房屋质量保修期有没有过，要是没过，房屋质量问题可以向当地质检站投诉。房屋质量评估应找专业机构。房屋出现质量问题应首先与开发商协商解决，并申报建交委、规划局等相关部门进行检测、备案。房屋质量争议当事人...

·一人名下可以有几套房
一般城市限购，本市户口名下最多两套房子，非本市户口只有一套，这个是以家庭为单位。外地户口的，最多买一套房。以前买的名下已经有的房产不会要求退回，但再买就没资格了，税还是会收的。城市不限购的情况下，现在不动产统一登记还没全国实行，而且房改房、集资房、央产房、军产房、福利房、小产权房...

·离婚房子还在按揭两个人改一个人吗?
离婚房子还在按揭两个人改一个人吗? 一、离婚房子还在按揭两个人改一个人吗? 离婚房子还在按揭两个人改一个人，然后对于对方的部分进行折价补偿，离婚分割财产时按揭房屋的归属，主要是综合当事人办理按揭手续并取得产权证的时间、产权证书中刊载的权利人姓名和按揭房屋首付款的资金来源等因素...