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上海律师
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章律师
购买农民小产权房遭遇拆迁怎么办?购买农民小产权房遭遇拆迁的，应当与原来的产权方协商处理，对于小产权房拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效。根据《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。二、小产权房出售后的法律效力认定1.小产权房买卖合同的效力认定及处理原则小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。2.小产权房买卖合同无效的情形(1)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。(2)如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。3.小产权房买卖合同有效的情形(1)如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效;(2)对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。4.小产权房买卖合同无效后的处理(1)合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。(2)如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。(3)按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。(4)拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。以上就是我国法律上明确规定的小产权房认定情况，对于小产权房无法办理过户的主要原因在于小产权房的土地类型是属于农村集体土地，所以是无法认定其所有权的，因为在拆迁时，只能对原有的产权方进行补偿处理。
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