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上海律师
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章律师
1、不可盲目交纳预付款
在商品房交易中，消费者常常被开发商要求签订“认购书”、“订购书”或“订购协议”之类的“认购协议”?这种格式合同就消费者所选的房屋位置、面积、单价、付款方式等项目进行了约定，其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则万元的预付款，并限定在短时间内签订“购房
合同”。这种预付款有的称为“定金”，有的称为“订金”、“认购金”，还有的称为“保证金”、“诚意金”等等。一些消费者在未分清“定金”还是“订金”的情况下就仓促交付，后因种种原因要放弃购买时却无法得到退款。一段时间以来，各地消协不断接到与预付款有关的消费纠纷，近日福建省消委会发布消费警示，提醒消费者要分清各种名目的预付款，特别是在商品房等大宗消费中千万不要盲目交纳预付款。
2、“预付款”里有沟壑
名目繁多的“预付款”各有什么功能呢?“预付款”的性质各不相同。《民法典》中明确规定：“给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”。所以，定金属于罚金，具有担保履约的性质。
提醒消费者，定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定数额和交付期限。定金的数额由双方商定，但不得超过主合同标的额的20%。若双方既约定“违约金”，又约定“定金”，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金具有担保履行的作用，也能证明合同的成立。给付方履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
根据我国现行法律的有关规定，“订金”、“认购金”、“预付款”、“诚意金”等不具有定金的性质，一般情况下，以这些名目交付的钱款被视作“预付款”。它只是一种支付手段，“预付款”不具有担保债务履行的作用，也不能证明合同的成立。但如果消费者超过约定的期限以后违约，这些钱款就将作为对商家损失的赔偿，不再退还给付方。
“定金及其他性质的款项都要在双方自愿协商的基础上签订，定金的书面约定在无重大误解、欺诈、显失公平、胁迫等并且不违背国家法律强制性规定的情况下，才具有法律效力。”
3、“定金”可有条件退还
一旦陷入了“定金”陷阱，消费者就没有回旋余地了吗?如果购房者交付的是“担保金”、“保证金”、“押金”或者“订金”等预付款款项，而没有约定定金性质，同时双方未能签订《商品房买卖合同》的，发生纠纷时开发商应退还所收全部款项。
据介绍，出现下列情况时可以认为购房合同无效，购房者可以向经营者讨回定金。
第一，开发商不具备商品房预售法定条件，没有取得《房地产预售许可证》，那么，双方约定的购房定金无效，无论双方是否约定购房定金退还问题，开发商都应无条件退还定金。
第二，开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，开发商则要承担过失责任——除退还购房者定金外，还应赔偿购房者利息等财产损失。
第三，对于显失公平的格式合同条款内容，购房者则可向法院或仲裁机构申请变更或撤销该约定，要求开发商退还所付定金。
一般来说，购房预付款的返还情况都是较少的，因为买方与卖方之间在交纳购房预付款之前都是签订了预售合同的，而在合同订立后，卖方在交房给卖方时，一般交付的房屋都不会出现与双方合同中约定的事项差别过大，双方的交易过程都基本能正常进行。
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