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上海律师
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章律师
通州区村镇住宅房屋拆迁补偿安置办法的内容有哪些
通州区村镇住宅房屋拆迁补偿安置办法的内容有哪些?
通州区村镇住宅房屋拆迁补偿安置办法
(试 行)
第一章 总 则
第一条 为加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡一体化进程，规范全区村镇住宅房屋拆迁工作，切实维护拆迁当事人的合法权益，结合本区实际，特制定本办法。
第二条 对集体土地上村镇住宅房屋及附属物进行拆迁，并需要对房屋所有权人(以下统称被拆迁人)进行补偿安置的，适用本办法。
国务院和省人民政府批准的水利、能源、交通等重大基础设施建设项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 区房屋动迁管理办公室(以下统称动迁办)负责本区村镇住宅房屋拆迁的补偿安置管理工作;区相关部门根据各自职责，做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。
第四条 集体土地上村镇房屋拆迁补偿安置工作实行属地负责制，各镇区园人民政府(管委会)作为拆迁责任主体(以下统称拆迁主体)，负责本辖区房屋拆迁补偿安置的组织、协调、推进工作。
第二章 拆迁管理
第五条 区动迁办负责对从事房屋拆迁评估、房屋拆迁实施和房屋拆除施工单位实行资质审查，各镇区园人民政府(管委会)予以配合。未通过资质审查的单位，不得参与房屋拆迁评估、拆迁实施和房屋拆除活动。拆迁主体与上述单位签订委托合同后15日内将委托合同报区动迁办备案。
第六条 凡拆迁面积在3000平方米以上(含3000平方米)的拆迁项目，拆迁主体应采用招投标方式确定拆迁实施单位，招投标工作按相关程序进行，区动迁办予以协助。低于上述标准的拆迁项目可通过竞争性谈判等形式确定拆迁实施单位。
第七条 负责评估工作的房地产评估机构(以下简称评估机构)，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的通州区房屋拆迁评估机构名录。从事评估活动的工作人员应当经培训合格并取得上岗证。房屋拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取当事人共同选择的方式。
第八条 评估机构对被拆迁房屋进行估价时，应通知被拆迁人到场，被拆迁人应予以配合。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和评估机构以外的无利害关系第三人见证，并在评估报告中做出相应说明后，评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第九条 拆迁项目确定实施后，拆迁范围内应暂停下列活动：
(一)新批宅基地和其他建设用地;
(二)新建、改建、扩建房屋及其附属物;
(三)改变房屋、土地用途;
(四)办理户口的迁入、分户，因婚姻、出生、士兵退伍、刑满释放、解除劳动教养等情况必须入户或分户的除外;
(五)核发工商营业执照;
(六)法律、法规规定的其他事项。
区动迁办根据拆迁主体的申请，就前款所列事项，书面通知国土、工商、公安、拆迁房屋范围所在镇区园人民政府(管委会)等有关部门和单位暂停办理相关手续。拆迁期限内擅自进行上述活动的，房屋拆迁时不予认可。
第十条 拆迁主体拟定房屋拆迁补偿安置实施方案，对拟定的方案进行论证并予以公布，征求公众意见;必要时应当组织由被拆迁人和公众代表参加的听证会，并根据听证意见对方案进行修改完善。拆迁主体在向区动迁办报送房屋拆迁补偿安置实施方案前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
第十一条 区动迁办会同监察、财政、审计、国土、规划等相关部门对拆迁主体提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审核。对符合条件的，向拆迁主体发放《房屋拆迁补偿安置实施方案批准通知书》。
房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：
(一)确切的拆迁范围;
(二)拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状;
(三)拆迁的补偿形式、补助标准及拆迁资金的落实情况;
(四)安置的方式、安置房及临时过渡措施的落实情况;
(五)拆迁的时限及实施步骤;
(六)拆迁组织领导、风险评估报告及房屋拆除安全防护、环保措施等。
第十二条 房屋拆迁补偿安置实施方案批准后，拆迁主体应当予以公示。房屋面积测绘、拆迁评估、调查登记、资料收集等工作同步进行，测绘结果(图、表)报区动迁办、财政局备案。
第十三条 被拆迁房屋建筑面积的测绘，原则上按《房产测量规范》GB/T17986-2000的规定执行，下列类型的建筑物、构筑物按以下规定处理：
1、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上(含2.20米)部位只计算建筑面积，由评估机构按建安成新价单列评估，不计入合法建筑面积及安置面积。层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间的部位，不计算建筑面积，由评估机构作价评估;
2、房屋在天面上，属永久建筑，层高在2.20米以上(含2.20米)楼梯间、炮楼、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积，由评估机构按建安成新价单列评估，不计入合法建筑面积及安置面积。高度低于2.20米以下的部位，不计算建筑面积，由评估机构作价评估;
3、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的(含 2.20 米)，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算建筑面积，由评估机构按建安成新价单列评估，不计入合法建筑面积及安置面积。高度低于2.20米以下的部位，不计算建筑面积，由评估机构作价评估;
4、后封闭的阳台及加柱的走廊，折半计算建筑面积，对封闭阳台及加柱的材料由评估机构作价评估。
第十四条 拆迁主体负责房屋合法建筑面积及合法土地使用面积的认定，区动迁办牵头监察、财政、审计、国土、规划等部门共同抽查。
第十五条 被拆迁房屋合法建筑面积的认定，按房屋权属证书及房屋批建等相关资料综合审定。
第十六条 被拆迁房屋合法土地使用面积的认定，按被拆迁人持有的有效批准手续或土地使用证载明的面积确定。不能提供有效批准手续或土地权属证书，或对土地使用面积有异议的，其合法土地使用面积由土地行政主管部门审核确认。
第十七条 被拆迁房屋的用途，以房屋批建手续载明的用途为准。
第十八条 拆迁主体应当按照本办法的规定，依据房屋拆迁补偿安置方案，与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人应当服从村镇建设规划和发展需要，积极配合拆迁主体的工作。
房屋拆迁补偿安置协议应当载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。拆迁补偿安置协议应采用区动迁办提供的格式文本。
第十九条 房屋拆迁补偿安置结束后，区动迁办牵头相关部门和单位对房屋拆迁补偿安置实施情况进行验收。
第二十条 拆迁主体或被委托的拆迁实施单位应按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，整理好全部拆迁档案，并及时报区动迁办备案。
第三章 拆迁补偿
第二十一条 被拆迁房屋按房屋的建筑结构、等级、成新、完好程度等因素，以房屋建安价结合成新评估补偿，补偿标准按照《房屋建筑结构、等级评估标准》、《房屋成新评定标准》及《房屋成新折旧率》的相关规定执行。
第二十二条 对违章建筑、逾期的临时建筑或在建设规划许可证中载明村镇规划建设需要时无条件拆除的临时建筑、已建新房应拆除而未拆除的房屋，拆迁时不予补偿;对未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿，不予安置。
第二十三条 被拆迁人新建住宅房屋竣工至拆迁项目启动之日不满 5 年被拆迁的房屋，按其合法建筑面积建安成新价的20%增加补偿。竣工验收凭证由被拆迁人提供，不能提供竣工验收凭证的，自有权部门核发的有关书证(即房屋批建手续)最后一个日期为有效截止日期起，至拆迁项目启动之日止，不满6年的(计算到月、日)，按其合法建筑面积建安成新价的20%增加补偿。对既无竣工验收凭证，又不能提供有权部门核发的相关书证的，不享受增加补偿。
第二十四条 拆迁范围内，属于被拆迁人的装饰装潢、附属设施等评估补偿标准，宅基地上的零星树木(含果树)、竹园、祖坟等，需要迁移或砍伐的，补助标准按照《装饰装潢及附属设施设备补偿标准》及《零星树木迁移或砍伐补助标准》的相关规定执行。特殊的装饰装潢、新型材料的补偿，在评估时可根据实际情况调整。
拆迁项目启动后，改、扩建和突击装修的项目及非正常的装潢一律不予补偿。
第二十五条 因房屋拆迁致使饲养的畜禽、塘鱼等非正常出栏、变卖处理，造成经济损失的可酌情给予一次性补贴。
第四章 拆迁安置
第二十六条 拆迁安置可采取产权调换和货币补偿的方式，有条件的区域也可采用移地迁建的方式。安置面积的确定按被拆迁房屋的合法建筑面积或按符合村镇建房政策的安置人口确定安置面积。
第二十七条 实行产权调换的，对被拆迁房屋按建安价结合成新评估补偿。安置房的价格由各镇区园人民政府(管委会)在房屋拆迁补偿安置实施方案中明确。
第二十八条 实行移地迁建的，对被拆迁房屋按建安价结合成新评估补偿。宅基地的安排应符合土地利用总体规划和村镇建设规划。
第二十九条 实行货币补偿的，在建安价评估补偿的基础上，按照被拆迁房屋的合法建筑面积或应安置的建筑面积给予一次性综合补贴。一次性综合补贴标准由各镇区园人民政府(管委会)在房屋拆迁补偿安置实施方案中明确。
第五章 搬迁补助费、临时安置补助费和提前搬迁奖励
第三十条 对被拆迁的住宅房屋，按每平方米15元标准一次性支付搬迁补助费，低于500元的按500元支付(因分家析产造成达不到最低标准的除外)。
第三十一条 临时安置补助费及过渡期限由各镇区园人民政府(管委会)在房屋拆迁补偿安置实施方案中明确。
对拆迁主体提供过渡用房的，被拆迁人应当自行承担其在过渡期内所发生的水、电、气等费用。
第三十二条 对在规定的期限内接受评估并搬迁腾空交房，签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，可适当给予奖励。
第六章 附 则
第三十三条 本试行办法自2012年2月1日起施行。原《通州市农村住宅房屋拆迁补偿安置办法(试行)》废止。在本试行办法前已实施的拆迁项目，仍按原规定执行。
各地的城镇住宅房屋拆迁补偿安置办法，其实是需要国家各行政单位的工作人员以及被拆迁户都相互了解一下的。拆迁户如果了解了管理办法就会知道，通州区的村镇住宅房屋在拆迁的时候工作都是逐步进行的，村镇房屋的拆迁和城市房屋的拆迁工作有一定的差别，因为拆迁之后也不能改变宅基地房屋的土地性质和用途。
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