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上海律师
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统一年产值与征地区片综合地价，土地补偿按什么来确定?
一、 统一年产值与征地区片综合地价，土地补偿按什么来确定?
《征地统一年产值标准测算指导性意见(暂行)》：
征地统一年产值标准是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主)，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
《统一年产值指导意见》中提到，统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿测算可参照执行。年产值倍数法显然更适合于测算农用地，而当用于建设用地即盖房子用的土地时，则难免会导致土地估值的偏低。故统一年产值标准的制订中有一个“适当从高原则”，即在依据现状测算的同时，适当提高土地收益的估值。
二、征地统一年产值标准具体测算方法
(1)确定测算范围。
(2)确定主导耕作制度和主要农作物年产量。
主导耕作制度包括主要土地复种方式和主要农作物种类。其中，主要土地复种方式根据土地的复种面积比例情况确定，主要农作物种类在土地复种方式的基础上根据种植面积进行判断。
注意事项：
①确定主要土地复种方式时，如果某种复种方式(如一年一熟)的面积超过市(县)范围内耕种土地的60%，可以确定该复种方式为主要复种方式;如果市(县)范围内具有一种以上主要复种方式(面积超过30%)，可选择其中2～3种作为主要复种方式。
②确定主要农作物种类时，如果某一种农作物种植面积超过70%，可以直接确定其为主要农作物;如果有一种以上主要农作物(超过30%)，可选择其中2～3种作为主要农作物。
③主导耕作制度还可以通过查阅《农用地分等规程》附表得到。
主要农作物年产量为其前三年产量的平均值，农作物年产量数据通过抽样调查采集。
注意事项：
①在具体调查时要考虑抽样点分布的均匀性和代表性，同时还要对农用地的附加收入(如养殖、间作和多种经营等)、种植成本以及灾害情况等进行调查，便于数据分析处理。
②农作物年产量数据要按照3个年份、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。
(3)确定主要农作物价格和年产值。主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上，选择两者中较高价格确定。
征地区片综合地价是指在城镇行政区根据土地利用总体规划确定的建设用地范围，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。
征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设施状况和正常年景条件下,根据农用地自然、社会经济等因素, 农用地所能实现的价格;社会保障价格是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。征地区片综合地价的基准日一般为县(市)人民政府发布征地区片综合地价当年的6月30日。
区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上物和青苗补偿费
制订这两项标准的目的是为征地补偿提供依据，解决征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，维护被征地人的切身利益。在实践中，被征收人感到征地的补偿数额偏低时，注意关注最新的地方标准文件。
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