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上海律师
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章律师
一、出租人可以解除房屋租赁的情形有哪些?
按照民法典的规定，合同的解除分为协商解除、约定解除和法定解除。在房屋租赁合同中解除方式也不外乎这三种：协商解除指在房屋租赁期内，只要合同双方协商一致就可以解除合同;对于约定解除，需要合同双方在合同中明确约定具体的合同解除条件，条件成就合同解除;对于法定解除，是指法律明确规定的出租人可以解除合同的情况。但对于合同的约定解除和法定解除，都需要按照民法典第九十六的规定履行相应的通知义务。
房屋租赁合同的协商解除和约定解除均体现合同双方的意思自治，尤其是约定解除的情况下，解除的条件比较宽泛，会因个案的不同而不同。我们今天仅就房屋租赁合同中出租人的法定解除权进行梳理，以供大家学习参考：
1、房屋租赁合同未约定租赁期限，出租人可随时解除合同。
按照民法典的规定，房屋租赁的期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据《民法典》第七百三十条规定： 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
所以房屋租赁合同未约定租赁期限，出租人可以随时解除合同。但是这里需要提醒出租人的是，一定要在合理的期限内书面通知到承租人要解除合同，这里的合理期限没有明确法律规定，建议根据不同的情况作出判断，一般不少于30天。
2、承租人未付或延付租金的，出租人可解除合同。
《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
这里需要提醒出租人的是，不是承租人未按照合同约定支付租金或延付租金就可以立即解除合同，承租人未付或延付租金的情况出现后，出租人要求承租人在合理的期限内支付，承租人仍不支付的，出租人才可以解除合同。这里的“合理期限”也没有明确的法律标准，建议出租人以书面函件的形式催促承租人支付房租，并且写明支付租金的具体期限。
3、承租人违反约定使用房租，致使房屋受损，出租人可解除合同。
《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
此种情况的难点在于如何判断致使房屋受到损失的情形以及损失的具体标准。按照房屋租赁合同司法解除的规定，承租人擅自改变房屋的主体结构、承重结构以及违法扩建的，且承租人不恢复原状的，出租人可以按照《民法典》第七百一十一条的规定解除合同。所以我们建议一般对此情况在合同的约定清楚，将没有统一裁判标准的规定转化为约定解除的具体条件。
4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。
《民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
这里需要提醒出租人注意的是，承租人未经出租人同意转租房屋的，并非任何时候出租人都可以解除合同，按照房屋租赁合同司法解除的规定，出租人必须在知道或应当知道承租人转租的事实后6个月提出异议，超过6个月的，出租人向人民法院起诉解除合同的，法院不会支持。
另外，这里需要特别提醒出租人的是，出租人一定要有证据证明自己在6个月内通知过承租人，比如快递单、短信、邮件、电话录音等相关证据，否则可能会承担证据不能的不利后果。
5、不可抗力解除合同。比如最常见的房屋被政府征收或拆迁。
民法典第五百六十三条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。当然此种情形，解除权属于合同双方，出租人可以依此解除合同，承租人同样可以依此解除合同。目前，发生纠纷最多就是城中村的拆迁以及国家基础设施建设中的征收行为，因涉及大额的拆迁征收补偿，所以各方利益主体都想利益均沾，从而导致大量的纠纷。
所以我们建议将不可抗力的情形以及遇到拆迁以及政府征收利益如何分配、房屋的添附物如何作价等情形在合同中约定清楚，以减少纠纷的发生。
总之，出租人知晓其拥有的法定解除权利，在房屋租赁合同履行过程中可以有效的维护自己的合法权益。
如果根据法律相关规定，出租方需要强行解除租赁合同的时候需要向承租方支付一定的违约金，具体违约金需要根据双方在合同中的规定约定来看。但是如果承租人违反了以上5条相关规定，出租方有权向承租方收入房屋，解除劳动合同。
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