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上海律师
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章律师
如何避免一手房转卖一房多卖的情况?1、先进行预告登记为解决“一房多卖”问题，我国法律规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，预告登记制度具有限制卖家与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。2、视情况约定(高额)违约金“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益较大化。因此，买房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然，买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。另外，根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定，开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的，购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一赔的赔偿责任。可知，在买房人已付了较多的房款时，所获得的赔偿是非常高的，甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定，那么法院只会支持约定的条款，如果没有约定，可按照前款的规定判决。因此，买房人要视情况决定是否约定高额违约金。3、约定赔偿房屋差价如果卖家不愿意约定高昂的违约金，那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为：“卖家违约时，需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此，如果房价上涨时卖家违约，就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分;如果这样约定，无论房价如何上涨，卖家考虑到违约的成本而不会轻易违约。二、遇到了一房多卖又该如何补救呢?1、如果卖方是开发商如果遇到开发商一房多卖，根据相关法律规定，开发商要承担赔偿责任。购房者可以要求开发商返还购房款，并承担赔偿责任，支付相当于已支付的房款一倍的惩罚性赔偿金，也就是所谓的双倍赔偿。2、如果卖方是个人如果遇到个人一房多卖，这种情况下要以合同法为基础，向违约者追究违约责任。只能要求卖房者返还购房者的房款并且赔偿相应的损失。如果房屋的价格大幅上涨，购房者就可以起诉卖房者和第三人，要求宣判房屋买卖协议无效。当公民在购房后也是需要签订购房合同的，那么在合同中也是需要写明房屋的具体信息、交房日期以及房屋的金额等内容，为了避免房地产商出现一房多卖的情况也是需要购房双方进行网签，那么在双方进行网签后也是需要购房人在规定的期限内向房地产管理部门办理备案手续。
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