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上海律师
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章律师
如何处理商品房预售纠纷 一、如何处理商品房预售纠纷
正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
(一)标的瑕疵纠纷及其处理
标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的有标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。
标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保;既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。
质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
另外，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。因此，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失。
(二)交付不能或不能如期交付纠纷及其处理
引起此类纠纷的原因有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。
从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
二、遇到商品房预售纠纷怎么办
综合我国商品房预售纠纷产生的原因以及表现出的特点，需经多条路径全方位入手解决纠纷：
1、以完善商品房预售登记制度为起点，通过全面统一裁判标准及规范运用交易习惯完善商品房预售及相关制度的立法;
2、采取行政监管的方式，设立专门的监管机构，规范商品房预售市场;
3、建立健全相应的惩处机制，明确房地产开发企业违法行为的赔偿责任;
4、依托律师代理购房、引入保险机制、完善维权机制等形式，完善相应的保障制度和体系。
由于我国商品房预售市场机制不成熟、供求关系不正常、资本市场不完善等因素影响，在其繁荣的同时也产生了众多纷争。这些纠纷一旦产生，处理起来难度就会很大。对于购房者来讲要是遭遇了商品房预售纠纷的话，建议可以先咨询一下专业的律师，避免自己的利益受到损害。
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