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上海律师
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章律师
在现实生活中，很多租房者由于换工作或者其他原因，不想继续租房子了，想把房子转租。遇到这种情况，就需要知道，哪些房屋不能转租。而此时他们更关心的是，房屋转租时应该注意哪些问题呢？接下来，我们就来为您详细解答这两个问题。
一、哪些房屋不能转租
房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。
有下列情形之一的房屋不得转租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;
3、预租的商品房。
另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
4.不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。
二、房屋转租时应该注意哪些问题
(一)要注意二房东是否有正式的租赁合同。
如有，在签定租赁合同时，应注意以下事项：
1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;
4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据;
5、应对能否转租做出约定;
6、要明确违约责任和违约的补偿标准;
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任;
8、应对提终止合约情况做出约定。
这些事项都是签定房屋租赁合同时应注意的。
(二)1、签定租赁合同时一定要得到出租人(大房东)的书面同意;
2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;
3、合同中约定事项不能超过主合同。
否则，大房东终止合同，给你带来的经济损失只能找二房东要。
(三)根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，对个人取得转租房屋收入的，个人所得税包括以下几个方面：
1、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
2、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
3、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》有关财产租赁所得，个人所得税前扣除税费的扣除次序为：
(1)财产租赁过程中缴纳的税费;
(2)向出租方支付的租金;
(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;
(4)税法规定的费用扣除标准。
法律中明确规定了一些房屋不能转租，不过现实中仍有一些人违反法律的规定，将这类房屋转租给了他人，此时不管是承租人还是次承租人需要承担的法律风险都是比较大的。而在实际转租房屋的时候也有一些问题是需要注意的，这点上文中已经做出了较为详细的解答。
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