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上海律师
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章律师
合同的履行通常都是有一个期限限制的，但针对租赁合同这种比较特殊的合同来讲，我国法律对租赁合同的租赁期限做出了严格的限制。而当事人仅仅只能在规定的范围内，就租赁合同的租赁期限做出约定。下面我们来告诉您租赁合同的租赁期限有多长。
一、租赁合同的租赁期限有多长
1、租赁期限不得超过二十年;
2、租赁期限超过二十年的，超过部分无效;
3、租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年;
4、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式;
5、当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;
6、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、租赁合同的效力
租赁合同的效力规定于《合同法》，根据《合同法》的规定，其特别效力主要体现在以下三项：
1、买卖不破租赁
买卖不破租赁的原则也叫做租赁权的物权效力，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一条就是“买卖不破租赁”的原则，它突破了合同相对性原则，使租赁权具有了物权效力，即对抗第三人的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。
2、房屋承租人的优先购买权
房屋承租人的优先购买权势指在出租人出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而根据相关的司法解释及部委规章，房屋所有人应该提前三个月通知承租人，由承租人决定是否购买，在同等条件下，承租人有优先购买权。
3、房屋承租人的共同居住人的继续租赁权
《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”租赁权作为与承租人人身有关的专属性债权，是不能继承的，但是在租赁合同中，与承租人共同居住的人享有在租赁房屋中居住的权利，因此为了保障这些特定人的权利，法律允许与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁该房屋，但是应当办理续租手续，变更承租人。
就签订一次租赁合同来看，我国法律中规定的租赁合同的租赁期限最长不能超过20年。而要是在20年的范围内，当事人可以根据实际情况作出具体的约定。当然，实践中，也是允许续签租赁合同的，此时也要遵守这个20年的期限限制。不过要是进行了续签，那么实际租赁的期限加起来可能就会超过20年。
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