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上海律师
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章律师
房产合同违约金怎么算？ 一、什么是违约金?房产合同违约金的作用是什么?
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。
因此，违约金的主要作用在于促使购房合同当事人履行合同义务。
从我国目前的法律规定和司法实践来看，购房合同违约金主要有两种作用：
1、购房合同违约金担保合同当事人履行购房合同。由于购房合同违约金起到了一定的威慑作用，开发商和购房者为了避免承担违约金，都尽量按照房产合同约定履行义务，因此购房合同违约金在一定程度上保证了购房合同的顺利履行。
2、补偿无过错一方因违约行为所遭受的损失。因此，购房合同违约金的“补偿性”特征，就决定了违约金不能过分高于当事人的实际损失。也就是说，当事人不能因为对方的违约行为得到超过实际损失的利益。
二、房产合同违约金怎么计算?
合同当事人应当自行协商确定购房合同违约金。但这并不是说，购房合同当事人可以过分高的约定房产合同违约金。
《合同法司法解释(二)》第2十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第1百一十四条第2款规定的“过分高于造成的损失”。《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
因此，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额一般不应过高。如果购房合同违约金超过了违约行为所造成损失的百分之三十，那么在对方当事人的申请下，法院会减少购房合同违约金数额。
经我们的介绍，关于“房产合同违约金怎么计算”这一问题你是否清楚了解呢。我们要提醒的是，购买房子时应当仔细阅读与开发商签订的购房合同，明确双方的权利与义务。房产合同违约金数额的多少是可以由双方当事人协商确定的，但并不意味着可以确定的过高，要符合实际。如果违约金确定的过高，当事人是可以请求法院适当减少的。
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