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上海律师
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章律师
（一）、个人所得税的征收方式有两种：
1、应纳税额＝应纳税所得额×20％
应纳税所得额＝转让收入额（以评估价为准）－房屋原值－相关税费－合理费用
（1）、 房屋原值如何确认？应准备什么审核资料？
答：原值里的相关税费按购入时应缴纳的税费计算，须提供正式发票但不含物业维修基金。
商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》
二手房：购房《发票》、购房《契税完税证》
自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》
拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》
（2）、相关税费如何确认？应准备什么审核资料？
答：“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花费、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金。
（3）、合理费用如何确认？应准备什么审核资料？
答：合理费用包括以下费用：
住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下比例内扣除：
（１） 已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；
（２） 商品房及其他住房；最高扣除限额为房屋原值的10％
住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的还款明细（银行加盖公章）和借款合同据实扣除。
手续费公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
2、应纳税额＝转让收入额（以评估价为准）×征收率。征收率南京暂定为1％。
（二）、房产转让个人所得税的优惠政策：
优惠政策（一）：对出售自有住房在1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。纳税人在购买住房后，可向税务机关提出全部或部分退还纳税保证金的申请。经税务机关审核批准后予以退还。非产权人重新购房的，须携带《结婚证》和《户口本》。
在一年内再买房或卖房退税及免税所需资料：1 新买房产原件及复印件 2 买卖契约原件及复印件 3 契税完税证及购房发票原件及复印件 4 产权人身份证原件及复印件
优惠政策（二）：对个人转让自用5年以上，并且确是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。纳税人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证亲自到场承诺转让的住房为家庭唯一住房,如果家庭内有未婚子女的，户口本也要携带。
（三）、其它性质的房屋个税征收办法
产权性质是商住、办公、门面的，按差额的20％来征收，缴税时要提供原始的购房发票，及相关的购房所花费的票据（包括契税、交易服务费、产权登记费）如果原始的购房发票提供不了，就要按全额的20％来征收。
南京市地税局根据国税发〔2006〕108号文件要求，对南京市个人住房转让所得征收个人所得税有关问题明确如下：
一、从2006年８月１日起受理的房地产交易件，按照国税发〔2006〕108号文件执行。
二、个人转让房屋实际交易价格高于契税价格的，按实际交易价格确定收入额；实际交易价格低于契税认定价格的，按契税认定价格确实收入额。[南京律师热线84-110-110律师解读：从高征收，也就是报价和评估价孰高按孰收。]
三、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
1、唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。
2、唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。
[南京律师热线84-110-110律师解读：房产管理部门和税务机关将不再核查卖房人（家庭成员）是不是有其他住房，但需要卖5年以上居住房屋的卖房人提供书面承诺只有一套住房就可以免交个税。也就是说，，税务机关应该还是保留以后追缴的权利。]
四、转让住房过程中可以扣除的税、基金、费是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；省政府明确规定个人住房转让过程中向个人收取的其他有关基金、费。
五、装修费的扣除认定
支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，可在以下规定比例内扣除：
A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。
[南京律师热线84-110-110律师解读：如果卖房人有2套以上房屋，那么只要出售其中的一套，就可以拿别的房屋的装修发票来冲底成本！]
六、对不能提供住房原值等原始凭证的，南京暂实行按房屋转让收入额的1%征收个人所得税。[南京律师热线84-110-110律师解读：如果卖房人不能提供原来房屋价值的证明材料，那么就可以按房屋现在售价的1%来缴纳个税。综合来看，卖房人有可能选择隐藏证明原来房屋价值的凭证，也就是说：卖房人缴纳个税将可以有的选择：选择何种缴纳方式！如果按差额部分缴税的额度低，那么就按差额缴，如果按全额1%部分缴的税额低就按全额缴。]
七、房屋原值的确认：
①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
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