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上海律师
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章律师
南京房改房出售的程序：
（一）卖方携带按规定填写的《南京市已购公有住房上市出售审批表》、已购公房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、夫妇双方的身份证向市房改办申请办理准入审批手续。 双方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区土地行政管理部门申请办理土地出让手续，交纳土地出让金。
（二）市房改办批准后，买卖双方到市房地产市场管理处签订《房地产买卖契约》，办理过户等手续。
（三）买方持交易过户凭证向市房屋产权监理处申领《房屋所有权证》。并凭《房屋所有权证》到市国土管理局地政地籍管理处办理土地权属变更手续，领取《国有土地使用证》。
（四）卖方自售房过户交易之日前后各一年内新购房的，且符合本办法第 十二条第（一）、（二）、（三）项规定的，凭所购房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和有关购房票据，经财税部门审核批准后，办理退还税费手续。
此外，已购公房上市出售后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与维修管理责任单位办理户名变更手续，卖方个人原缴纳的维修基金本金或所剩余额不予退还，随房屋产权同时过户。
对于已购公房和商品房直接交换的，交换双方可持有效证件到市房地产市场管理处填写“南京市房改房与商品房产权交换审批表”和“已购公房上市出售确认表”，报转市房改办办理准入手续。获准后，由交换双方签订《南京市房改房与商品房产权交换协议书》，到房地产市场管理处办理交换过户手续。交换后并领取两证的房屋均可按市场价进入市场流通。
详细常见：<南京市房改房上市交易试行办法><市政府关于印发《南京市已购公有住房上市出售试行办法》的通知>
律师提示大家：出售房改房要先到土地局办土地证办理下来才可以上市交易，并且需要房产证满5年才可以。
律师提示：房改房一般是只有部分产权的，但南京市规定只有两证齐全的房子才可上市交易，满足以上条件交易的话首次上市交易过户手续费为100元/套，其余的个税、营业税和契税等缴纳标准与正常商品房交易是一致的。只有使用权的房改房购买人必须是南京本地户口,这个过户必须到此房所管辖的单位或者区房改办办理,带上户口本/身份证/租赁契约就好,收费视房子租赁面积具体而定。如果已经经过房改手续变成产权房的房改房,交易的程序和普通商品房一样,主要区别在于营业税的界定:房改房可以以房改协议作为初始登记时间进行计量,还有就是交易手续费是双方各付100元/套。
律师提示：有些单位房改房，单位已统一缴交了维修基金和煤气管道初装费，如房屋上市转让给非单位职工的，则需向该单位补交这部分费用。
业主应向过户人索要维修基金凭证
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修基金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。如果维修基金发票丢失，业主可以到房地产档案馆去调取底联并复印，再保留一个复印件。
房改房不必过户维修基金
业内人士表示，由于相关规定中并没有强制要求办理维修资金的过户手续，造成很多买卖双方在二手房交易过程中，不知道办理维修资金分户账更名手续。另外，房改房因为维修资金并未细化到每一户，所以进行房改房买卖时不必过户维修资金，也不影响将来的使用和返还。
房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有
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