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上海律师
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房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。那房产抵押的形式有哪些呢？我们一起在下文中进行了解。
一、房产抵押的形式有哪些
1、房屋产权和土地使用权的同时抵押
房屋产权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2、房产和地产的分别抵押
房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。
在实践中，房产和土地使用权分别依法抵押给不同的债权人时，其效力是没有问题的。 抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，并经过抵押物登记公示，具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效，才符合物权公示原则，才不会动摇抵押登记的公信力。并且，对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据，而是采用“设立在先，效力优先”的原则。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定，也承认一物多押的效力，对一物多押的情况，只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的，就不应予以限制，不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。
二、房产抵押无效的情形有哪些
1、法定不得设定抵押的房屋：
(1)权属有争议的房地产;
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;
(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
(6)依法不得抵押的其他房地产。
2、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于一房二卖，此抵押登记为无效。
3、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
4、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
我国《物权法》第l95条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见房产抵押会带来的影响还是比较大的，所以当您准备进行房产抵押时，不妨先咨询一下专业的律师再行处理。
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