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上海律师
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土地使用权在建工程抵押登记是什么？ 一、在线工程抵押的概念和法律规定
所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程。关于在建工程抵押问题，《担保法》未做规定，《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，等于认可了在建工程抵押的合法性，但对于在建工程抵押的条件未做具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据民法物权性质，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。而在建工程在完工以前，虽然已具备有体物的一些特征，但尚未具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物。因此，以在建工程设定的抵押权属于一种期待权，权利人享有的是对房地产的请求权，其性质应不同于《担保法》中的一般房地产抵押权。
二、在线工程抵押是否包括土地使用权
（一）在建项目的土地和房屋，可以作担保物进行抵押，但应当进行抵押登记，只有进行抵押登记抵押合同才成立。 根据中华人民共和国物权法第一百八十条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
1、建筑物和其他土地附着物；
2、建设用地使用权；
3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
4、生产设备、原材料、半成品、产品；
5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
6、交通运输工具；
7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
（二）《物权法》第一百八十二条就房地产抵押关系规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
综上所述，我国法律对土地使用权在线工程抵押登记并无明文规定，虽然在线工程的抵押登记为法律所允许，但是此种特殊登记下是否包括土地使用权，还需根据具体合同的内容加以确定，根据我国的物权法，如果抵押的对象包括建筑物，那么土地使用权也包括在内。如果您还有其他疑问，可以咨询网站的律师。
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