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上海律师
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现代社会，买家购房有很多选择，因此对于抵押房，大多数购房者都有些抵触心理。一般消费者对抵押房的认识不清，您总担心抵押房是否可以买卖，购买已设抵押房屋是否有效，不敢购买抵押房。下面本文就为您具体分析这两个问题，希望能为您提供帮助。
一、抵押房是否可以买卖
(一)法律的相关规定
《担保法》规定转让经登记过的抵押物，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况，非经通知或告知的，转让行为无效。这个规定开始贯彻物尽其用的思想，并考虑到了抵押物受让人的利益。
此外，《关于〈担保法〉的司法解释》规定转让抵押物未通知抵押人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可代替债务人清偿债务，消灭抵押权，受让人清偿债务后，可向抵押人追偿。
(二)抵押财产是允许转让的，抵押财产要实现转让附有一定条件
总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。
二、购买已设抵押房屋是否有效?
(一)购买已设抵押房屋，购买合同符合条件的有效
合同订立的行为效力，受《民法通则》的调整，符合《民法通则》第55条的规定，合同即生效。房屋买卖协议作为债权合同，只要满足3个条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力;
2、意思表示真实;
3、不违反法律或者社会公共利益。
结合《合同法》第44条，协议自成立时生效。协议的效力在签订之时即已确定，不应通过协议的履行来反决定协议的效力，这样做才符合《民法通则》及《合同法》诚实信用原则的需求。诚实信用是民事社会活动中的“帝王法则”、最高准则。
(二)抵押房不符合转染条件的，不发生物权转移
另外，被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
以上就是对“抵押房能否买卖，购买已设抵押房屋是否有效”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，抵押房是可以购买的，但是要购买抵押房有一定的附加条件。如果对这些条件不了解，盲目购买可能无法顺利获得房屋产权，造成买家损失，所以建议如果购买房屋时对抵押房屋是否符合转让条件要咨询专业律师，以免造成不必要损失。
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