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上海律师
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章律师
恋爱期间购置的房产归属要看出资、登记等情况而定,在同居关系期间各自所得的收入归各自所有，共同所得的收入和共同购置的财产归双方共有。恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。<{{tjlytel}}>
1、通常，有准夫妻会在恋爱期间购置房产作为结婚使用，然而一旦感情破裂，房产如何分割就会成为头疼的大问题。婚姻存续期间的房产属于夫妻共同财产，那么同居期间购买的房产分手时可以参与分割吗？
刘小姐和男友张某于2002年经人介绍认识，不久双方开始同居生活，至今共同生活已有五年，同居期间男方出资购买了一套商品房。现双方因性格不合想分手，如果分手了刘我可以要求分割这套房屋吗？
婚姻中所得财产除法律规定及夫妻双方明确约定财产分别所有外，婚后所得财产一般为共同共有，而同居关系期间所得财产则不然。根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”之规定，同居期间所得财产的分割原则是：<{{tjlytel}}>在同居关系期间各自所得的收入归各自所有，共同所得的收入和共同购置的财产归双方共有。所以，是否共同出资购置，共同付出是认定财产权属的关键。
在恋爱同居期间双方房产归属判定主要取决于出资证明和不动产产权登记，首先房产证上所署的购房人的名字到底是谁？如果是两个人合买的（即《购房合同》上签署了双方的名字），就共同享有，应属于共有财产的分割问题。<{{tjlytel}}>按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。
那么，不动产的权利人一定享有房屋产权吗？也不一定。<{{tjlytel}}>例如夫妻共有的房屋可能仅仅登记在夫妻一方的名下，可见，不动产的登记只是权利的公示，该公示与事实本身不一定相符。根据《物权法》规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。
2、恋爱期间以结婚为目的购房，一方支付全部首付款，<{{tjlytel}}>房屋产权登记在另一方名下，并以另一方名义办理贷款。后双方未结婚即分手，如何分割该房屋？
部分法院的倾向意见认为，根据案件查明事实，可以确认尽管产权登记在一方名下，但恋爱双方有以结婚为目的共同购房的意思表示的，宜认定为共同财产，并根据双方的贡献大小对房产进行分割。
3、案例一：购房期间，阿伟、丽影及与出售方之间发生如下银行转账情况：丽影转给阿伟5万元；阿伟转给出售方任先生11万元；阿伟转给丽影2万元；阿伟转给任先生的配偶马女士9.5万元。经评估，<{{tjlytel}}>房屋价值为190.72万元，其中含房屋装修价值4.4万元。
原审法院认为，两人恋爱关系终止，意味着双方已丧失对系争房屋共有的基础。从转账情况看，阿伟在整个购房过程中实际支付17.5万元。由于房屋登记为两人共同共有，根据房屋现状及还贷情况等，以丽影获得房屋、支付阿伟折价款为宜。至于折价款数额，法院酌定为57.2万元（房价的三成）。判决后，丽影不服上诉。
市一中院认为，双方是否存在借款、还款关系，<{{tjlytel}}>由于丽影不能提供充分证据，对此法院不予采纳。法院认定阿伟的实际出资额为17.5万元。根据查明的事实，系争房屋权属登记状况中并未载明丽影、阿伟对系争房屋的共有情况，应认定双方对系争房屋系按份共有，原审法院适用法律有误，予以纠正。由于双方同意房屋归丽影所有，<{{tjlytel}}>那么阿伟应分得的房屋折价款，应按他的实际出资比例计算。鉴于买房时系毛坯房，阿伟并未在装修时出资，所以在计算折价款时应扣除装修价值4.4万元。据此，市一中院作出上述改判。
案例二：张某称系争房屋的全部购房款、税费、装修款均由其出资，王某未支付任何款项。双方结婚目的已无法实现，王某应返还系争房屋房产份额。本案系基于附条件民事行为为基础的确权纠纷，法院认定系争房屋为按份共有，根据法律规定，如共有份额未约定或约定不明确的，应按出资额确定。王某未出资，故不应享有共有份额。原审判决认定事实不清，<{{tjlytel}}>适用法律错误。王某提交意见称，本案系争房屋为王某与张某恋爱期间共同选址、共同签订房屋买卖合同，以结婚为目的，产权登记在两人名下的婚房，根据法律规定，应为双方共同共有。双方经常共同生活，甚至王某曾经怀孕，张某称并未与王某同居，不符合事实。原审法院酌定由张某向王某支付房屋折价款人民币(以下币种同)XXXX元系基于张某的抗辩，并非完全基于确权纠纷的性质，酌定数额合理有据。系争房屋份额并非附条件赠与，<{{tjlytel}}>即使成立附条件赠与，也因张某的过错导致条件不能成就，赠与仍应成立。张某的作为违背公序良俗，<{{tjlytel}}>于法于理，均应承担责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张某的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。再审法院经审查认为，系争房屋自2008年X月X日核准登记在张某和王某名下，根据法律规定，该房屋的所有权人应为张某、王某共同共有。张某主张王某未出资，<{{tjlytel}}>双方亦未结婚，应确认张某为系争房屋的唯一所有权人，缺乏法律依据，原审法院不予采信，并无不当。因双方确认已终止恋爱关系，均同意系争房屋归张某所有，由张某支付王某折价款等，原审法院依此处理，合法有据。对于系争房屋折价款数额，原审法院根据查明的事实，综合各方实际需要等情况，酌定由张某支付王某房屋折价款XXXX元，尚属合理。张某主张王某不享有共有份额，不应支付王某房屋折价款，缺乏事实与法律依据。
分析：即使登记结婚，但房产登记在双方名下，一般也可按共同共有处理。
案例三：原、被告经人介绍相识恋爱，于2011年5月20日登记结婚，双方均系再婚，双方在2011年5月12日以原告赵某的名义购买XX市XXX小区13号楼3单元4层东户住宅一套，原告提供的票据显示当天交付首付房款124000元、维修基金4040元、天然气初装费2800元、暖气开口费3367元、办理房产证费用1000元，共计135207元。其中被告交购房首付款7万元。<{{tjlytel}}>2011年9月13日转交按揭购房贷款210000元。2011年9月30日至2013年9月25日共计交购房贷款62611.50元，上述所有交款票据及购房协议均系书写原告赵某的名字，2013年6月7日原告提起诉讼要求被告离婚，被告请求和好，原告执意离婚且不认可被告交购房款的事实。
法院经审理认为，原告要求离婚，被告不同意离婚，虽经多番调解，但双方和好无望，其夫妻感情已彻底破裂，应准予原、被告离婚。关于原、被告恋爱期间购房及婚后所交房贷的问题，法院认为，<{{tjlytel}}>虽然原告以购房合同及交款票据均是书写其个人的名字为由，而不认可被告交款的事实，但被告提供的证据客观真实，能够相互印证，且原告拒绝对被告提供的证据中的录音光盘真实性进行技术鉴定，因此本院对被告主张的交购房首付款70000元及婚后共同交房贷款的事实予以认定。关于该房产的归属问题，法院认为，原告要求该房产归其所有，因该房产已登记为原告的名下，双方又未达成房屋归属协议，应归原告所有。<{{tjlytel}}>双方离婚判决生效后的剩余房贷属于原告个人债务，由原告自己负责偿还。原、被告恋爱期间被告给付的购房首付款70000元，<{{tjlytel}}>属于被告的个人婚前财产，原告应当予以返还。关于婚后所还房贷款，经本院核定，截止2013年9月25日，原、被告共偿还房贷62611.50元，应当作为婚后共同财产由原告返还给被告一半，即31305.75元（62611.50元÷2），原告共计应当返还被告101305.75元。
分析：证明权属，保护权益，保存支付证明很重要。
案例四：闫某与苑某在2011年5月确立了恋爱关系。在交往过程中，2011年8月，双方以苑某的名字购置位于XX市XXX区XXX城2号楼房屋一套，由闫某支付首付款295828元，其余按揭贷款由苑某负责偿还。2011年9月，又以苑某的名义购置XX牌轿车1辆，其中闫某支付480000元，苑某支付213000元。2012年5月，双方结束恋爱关系，苑某支付给闫某170000元。
一审法院经审理认为，<{{tjlytel}}>本案争议焦点为：在闫某、苑某谈恋爱期间闫某出资775828元以苑某名字购置的房屋、车辆的性质为婚约财产还是赠与财产。婚约是指无配偶的男、女双方以结婚为目的达成的协议，又称订婚或者定婚。婚约确定后，在婚约当事人双方之间发生有赠送财物等现象，婚约财产以婚约的存在为前提。赠与财产行为具有单务合同的性质，是一方当事人将自己的财产无偿给予他方，他方受领该赠与财产的民事法律行为。结合本案情况，<{{tjlytel}}>闫某、苑某为恋爱关系，在恋爱期间，苑某出资部分，购买了本案涉争房屋与车辆，并登记在苑某名下。闫某提交了两份证人证言，意图证明双方之间举行过订婚仪式，但证人未经法庭许可而没有出庭作证，该证词的真实性无法确定，原审法院无法采纳此证人证言，故闫某应当承担双方之间不存在婚约约定的法律后果。<{{tjlytel}}>综合本案事实，闫某的给付表现为自愿，苑某也自愿接受，该行为既符合民事法律行为的要件，也符合赠与的形式和实质要件，闫某的出资行为应当是赠与财产的行为，且不存在赠与撤销的情形。
二审法院则认为：本院认为，婚约，亦称订婚或定婚，是男女双方以将来结婚为目的而作的事先约定。而婚约财产纠纷是指男女双方在相识恋爱期间，一方因特定原因而从对方获得数额较大财物，<{{tjlytel}}>在双方不能缔结婚姻时财产受损的一方请求对方返还财物而产生的纠纷。<{{tjlytel}}>本案中闫某与苑某相识恋爱后闫某到苑某家居住生活期间，闫某支付购车款及房屋首付款，双方因故分手后闫某起诉请求判令苑某返还其支付的购车款及房屋首付款775828元，故本案应为婚约财产纠纷。
因闫某与苑某分手而未结婚，考虑闫某出资的争议车辆和房屋全部登记在苑某名下的实际情况，争议车辆和房屋的所有权归苑某所有、苑某适当返还闫某部分出资为宜。考虑双方确立恋爱关系后从2011年6月至2012年5月闫某到苑某家居住生活的实际情况，<{{tjlytel}}>苑某应返还闫某出资的数额，按照闫某出资数额775828元的50%计387914元酌定较妥，<{{tjlytel}}>核减苑某已返还的170000元后为217914元。苑某辩称闫某所付购车款及房屋首付款系闫某应付佣金而不应返还，依据双方提交的太原市迎泽区人民法院（2013）迎民初字第160号民事调解书，能够认定该案纠纷双方当事人为陕西共展物资有限公司与山西诚信市政建设有限公司，不能够佐证苑某的该主张，对苑某的抗辩意见不予采信。
最终判决撤销一审民事判决；被上诉人苑某于本判决生效之日起10日内返还上诉人闫某人民币217914元。
分析：婚约财产纠纷不一定限定于彩礼等现金首饰，房、车等也可认定为婚约财产，特定情况下要返还或折价补偿。
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