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上海律师
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章律师
一方婚前全额出资购房，取得房产证的，房产属于一方婚前财产，在离婚分割财产时，不计入在夫妻共同财产内，另一方无权要求分割房产。一方婚前全额出资购房，婚后才取得房产证的，不能简单的认为房产属于夫妻共同财产。婚前一方父母出资，产权登记在自己子女名下，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。<{{tjlytel}}>
1、关于婚前个人名下的房产，可能有以下几种情形：1）一方婚前全额出资购房，取得房产证的，房产属于一方婚前财产，在离婚分割财产时，不计入在夫妻共同财产内，另一方无权要求分割房产。
2）一方婚前全额出资购房，婚后才取得房产证的，不能简单的认为房产属于夫妻共同财产。实际上，一方婚前出资购房，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，房产证只是对购买方对房子产权的确定。因此，离婚房产分割时，该房屋属于一方婚前财产，不参与夫妻共同财产分割;
3）婚前一方父母出资，产权登记在自己子女名下，该房产就属于登记方的婚前个人财产，在离婚房产分割时，另一方无权要求分割已经登记的房产。如果婚前购房时，父母资助子女买房，只出了部分购房款<{{tjlytel}}>，剩余购房款由婚内夫妻双方共同按揭偿还贷款的，离婚房产分割时，一般会将房子判归等同所有，对于婚内共同偿还的贷款及房子产生的增值，由得到房子的一方对另一方做出补偿。
4）父母资助子女买房，婚前双方父母均出资，产权登记在一方子女名下，离婚时，房产也应认定为对各自子女的赠与，而不能认为是对双方的赠与，也不能认为登记在一方名下就是对一方的赠与。因此，离婚房产分割时，按照父母的出资比例享有房产的份额。
2、案例一：王女士和赵先生都是再婚，婚后，赵先生将自己婚前的一小套房产变卖，并另借30万元买了一套大一点的房产登记在自己名下。不久两人闹离婚，而离婚的焦点便在于离婚房产的分割上<{{tjlytel}}>。赵先生认为房子是变卖自己的婚前房产所得的钱款购买的，这套房子理应归自己。而王女士则认为这套房子是在婚后购买的，夫妻理应对半平分。那么对于这套房子到底应该归谁所有呢？夫妻离婚时房产怎么分割？
实践中通常认为：房产是婚后所购<{{tjlytel}}>，虽然有部分款项是一方婚前财产的变形存在，该房产仍是夫妻共同财产，所借外债也是夫妻共同债务，离婚时分割应考虑房屋出资来源，对赵先生适当多分。
案例二：8日，韩×与周×2008年8月登记结婚，2010年10月生育一女，名周×2。双方婚后感情尚可，自生育子女后，韩×与周×1产生矛盾，之后一直分居。
2007年3月X日，韩×与北京××房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，韩×购买北京市XX区××胡同25号楼81号商品房1套，建筑面积93平方米，房屋总价款为1217835元。首付款为377835元（其中韩×付款157835元，另22万元由周×1支付），余款84万元办理的商业贷款手续。2010年1月22日，该房屋取得房屋所有权证，产权登记在韩×名下<{{tjlytel}}>。贷款已于2011年结清，一部分还款由韩×出卖其婚前个人所有房屋的售房款缴纳，另一部分还款由韩×之父出资。本案在审理过程中，韩×认为上述房屋属其个人财产，售房款中的22万元只是向周×1的借款，周×1对此不予认可，认为房屋属于夫妻共同财产，贷款的归还有部分为双方所还.
北京市XX区××胡同25号81号商品房1套，签订买卖合同的时间是在韩×、周×1登记结婚之前，但首付款是双方共同支付的，韩×称22万元是向周×1的借款，对此未提供相应证据加以证实，且房屋权属证书是在双方婚后取得的<{{tjlytel}}>，因此该房屋应认定为夫妻共同财产，考虑到房屋贷款均是由韩×一方予以偿还，韩×对房屋贡献较大，离婚后房屋归韩×所有为宜，韩×给付周×1一定的补偿，具体数额可根据双方对房屋贡献的大小及照顾女方权益的原则，由法院酌情确定。
分析：婚前一方支付首付款买房，虽登记在一人名下，但考虑另一方部分出资了首付款，且存在婚后共同还贷，所以还是按共同财产处理，但会考虑到对房屋的贡献等情况，酌情分割。
案例三：A先生与女B士2012年5月登记结婚，二人都是再婚。A先生与前妻离婚，房产判归A先生所有。2015年7月A先生以132万元的价格将其出售。随后，A先生以116万元的价格购买了一处房产，房屋产权登记在A先生个人名下。为此，A先生另支付了中介费及契税共计10万余元。再婚后不久，A先生与B女士离婚。 分析：婚姻法规定，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，均为夫妻共同所有。因此只要婚姻关系存续期间取得所有权的房产<{{tjlytel}}>，无论是登记在一人名下还是双方的名下，原则上均为夫妻共同财产。但是如果夫妻一方能够证明购房款的来源是其婚前个人财产，且所有权登记于个人名下，那么该房产应认定为一方婚前个人财产而非夫妻共同财产。A先生婚前拥有一套房产，婚后将其出售并重新购置房产，购房款的来源清楚<{{tjlytel}}>，因此婚内购置的房产仍然是A先生的个人财产。
案例四：家属院3-3-402室是1999年单位分配给贺某的住房。贺某与李某2003年7月21日登记结婚，2013年4月16日，贺某将上述住房以450000元转让给马XX女儿马甲,2015年贺某与李某产生矛盾而诉讼离婚。本案的争议焦点为，关于双方婚姻存续期间出售的贺某婚前房产的卖房款是否应由李某返还贺某的问题。原审法院经对购房人马XX询问查实，马XX购房款部分折抵贺某和李某债务的款项，余款项马成新是以现金方式向贺某和李某两人在场时支付的。法院审查中，询问贺某关于马XX购房款是否已支付时，贺某回答：“当时马XX来的时候是带了两个大麻袋来的，我只是大致看了一下，没有数”，贺某认可马XX支付购房款时其在场的事实<{{tjlytel}}>。贺某与李某在婚姻存续期间即20l3年出售贺某的婚前房产，所得房款由李某实际支配，对此事实贺某是明知的，在此期间双方系正常夫妻关系，当时贺某并未提出异议。且售房款如何处置双方均不能提供有效证据证实。即便是李某将卖房款实际支配，也是双方婚姻存续期间为共同生活所需支配，贺某认可房屋出售后有购买现住房及购买车辆的事实，贺某亦无证据证明该笔卖房款项由李某独自实际占有。因此离婚时要求李某给付，没有事实依据，法院不予支持。
案例五：亢某某诉称：双方于2005年相识恋爱，2006年结婚，2008年生子梁某甲。2008年梁某某去南宁发展，同年4月，亢某某放弃北海工作随往南宁。期间，家庭开支及家务均由亢某某承担<{{tjlytel}}>。为维持家庭生活和支持梁某某发展事业，亢某某花光婚前个人积蓄13万元。之后，梁某某以事业支出及供其两个弟弟上大学为由，逼迫亢某某于2009年4月以15万元低价出售位于北海市的亢某某婚前房产。该15万元全部由梁某某支配。
法院审理后认为：亢某某在婚姻期间出售婚前个人财产，所得15万元应为其个人财产，但由于已用于家庭生活，并非亢某某借给梁某某使用的借贷关系，故亢某某主张该款由梁某某返还没有法律依据<{{tjlytel}}>，不予支持。
案例六：王男与张女经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备买房结婚。俩人在XX花园看中了一套30万元的精装修房屋。因购房资金不足，王男的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王男。凑齐购房款后，俩人联名购买了房屋，然后办理了结婚手续。三年后，王男和张女离婚，双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议，但对王男父母资助的10万元购房款部分，张女认为应作为王男的父母对双方的赠与而进行分割，即每人仍享有一半的房产份额，而王男则认为该款项应作为其父母对其的个人赠与<{{tjlytel}}>，即其应享有三分之二的房产份额。
由于王男的父母在资助俩人购房时，既没有声明提供的购房款是对俩人的借款，也没有明确表示是对双方的赠与。因此，在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释的规定，王男父母为其子女婚前购房的出资应视为对王男的个人赠与。故在分割房产时，应视为王男享有三分之二的房产份额，张女享有三方之一的房产份额
案例七：一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗?
朱先生于 2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售，得款110万元。徐女士闻讯后，要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产，且一直用于自住，并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成<{{tjlytel}}>，徐女士对此并无贡献。按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有，不应作为夫妻共同财产分割。
个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售，其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，故应依原物所有权归属为个人所有<{{tjlytel}}>。对此，上海市高级人民法院已做了明确规定。因此，在确认个人房产出售后的增值部分归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。
案例八：由一方婚前购买、另一方出资装修的房屋，是否作为夫妻共同财产分割?
韩女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先生相恋并准备结婚。考虑到汪先生并无自己的房屋。韩女士决定将其新购买的房屋作为新房。于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚。两年后，俩人决定离婚<{{tjlytel}}>。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?
该套房产系韩女士的个人婚前房产，汪先生出资对房屋进行装修的行为，实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有，故在俩人离婚后，该房产仍作为个人财产归韩女士所有<{{tjlytel}}>。此时韩女士的获益已失去了法定依据，因此，韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之债务向汪先生返还。
婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理，不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处理情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房，并由一方出资购房、另一方出资装修的，此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然，如果双方出资比例悬殊，且以后的婚姻持续时间较短，则法院一般会根据双方出资的实际情况，决定房产的分割比例，而不是简单地按双方各半的比例分割
案例九：柳先生于2003年9月通过一次性付款方式购买了一套预售商品房。2004年1月柳先生和江女士结婚，同年11月柳先生取得了所购房屋的房产证。现柳、江俩人因感情不合决定离婚，双方在房产问题上发生争议<{{tjlytel}}>。分析：该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间，但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋，因此，该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。
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