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上海律师
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章律师
一方父母出资购房的，离婚分割看是婚前还是婚后，全款还是部分出资.产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。支付首付款一方可以认定为只赠与出资父母方的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产。<{{tjlytel}}>
1、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；<{{tjlytel}}>（五）其他应当归一方的财产。
上述法定条主要适用一方父母出资（此处“出资”为出全部购房资金，而非部分）登记在自己已婚子女名下的房产为自己子女个人财产；双方父母出资登记在一方子女名下的房产为以双方父母出资额为比例的夫妻按份共有财产。
如果婚内一方父母出资首付款，小夫妻俩共同还贷，产权登记在出资首付款方子女名下，<{{tjlytel}}>实践中一般认为：支付首付款一方可以认定为只赠与出资父母方的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产，故离婚时首付款的增值部分也应判归出资首付款一方的子女所有，但也有按该首付款是对夫妻共同赠与处理的。
2、通常，父母在夫妻婚前出资购买的房屋，视为对自己子女个人的赠与；父母在夫妻婚后出全资购买的房屋，登记于自己子女个人名下，视为对子女个人的赠与，另有约定的除外。离婚诉讼中，在分割婚后购买的房屋时，<{{tjlytel}}>如果一方突然拿出向父母借款的字条，主张房屋是向父母借钱所购，而不是父母对双方的赠与。法院不会对字条的真实性审查，因为涉及到案外人的权利，对此应该另案处理。
作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。<{{tjlytel}}>在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，<{{tjlytel}}>视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈的意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。
因此，《婚姻法解释(三)》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。<{{tjlytel}}>由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
3、小结下：
1)婚前一方父母出资，房产登记在自己子女名下
这时候要分两种情况：父母是否全额出资。如果父母全额出资，<{{tjlytel}}>产权也登记在自己子女名下，则当然视为自己子女的婚前个人财产。若无其他约定，离婚时候是不能当做共同房产作分割的。如果父母只部分出资，产权登记在自己子女名下，剩余房款以按揭贷款方式支付，且由夫妻共同还贷，则离婚时一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷的资金及其还贷部分因房价上涨等情况所产生的增值，由得到房屋的一方对另一方作补偿。
2)婚前一方父母出资，房产登记在另一方名下
这种情况，并非理所当然归另一方所有。一般也认定为夫妻共同财产，<{{tjlytel}}>非登记方，即出资父母的子女，有权要求分割房屋。当然，若是父母明确表示赠与另一方所有或双方有其他约定的也是可以的。
3)婚前一方父母出资，房产登记在双方名下
这种情况当然认定为夫妻双方共同共有财产。当然双方也可以约定成按份共有形式，并可约定各自的份额比例。若双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。
4)婚前双方父母均出资，房产登记在双方子女名下
因为此时夫妻双方还未有婚姻关系，不能因房产登记在双方名下就认定为对双方的赠与，应认定为对各自子女的赠与。
5)婚前双方父母均出资，房产登记在一方子女名下
同样因为此时夫妻双方还未有婚姻关系，即使登记在一方子女名下，也应认定为对各自子女的赠与，该房屋应认定为双方按份共有。当然另有约定的除外。
6)婚后一方父母全额出资，房产登记在自己子女名下
这种情况即为前述《婚姻法司法解释三》第七条规定的情形，<{{tjlytel}}>即视为对自己子女一方的赠与，应认定为出资父母的子女一方的个人财产。
7)婚后一方父母全额出资，房产登记在另一方名下
这种情况虽然登记在另一方名下，但一般认定为是对夫妻双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割，除非父母出资时书面约定或声明该出资是赠与自己子女一方的。
8)婚后双方父母出资，房产登记在一方名下
《婚姻法司法解释三》第七条即为处理这种情况而作出规定，<{{tjlytel}}>即此不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，当然若是作出其他约定也是可以的。
9)婚后双方父母出资，房产登记在双方名下
这种情况应当认定为对夫妻双方的赠与，该房产一般认定为共同共有财产。当然夫妻双方也可做其他约定。
10)婚后按揭购房，一方父母出首付款，房产登记在自己子女名下，由夫妻双方共同还贷
这种情况应区别房产的各个部分。首付款可认定为是出资父母赠与其子女的财产，离婚时该房屋虽然应认定为夫妻共同财产，但首付款部分应认定为出资人子女的个人财产，其因房价上涨等情况导致这部分财产所增值的部分也归首付款部分出资人的子女所有。实践中该首付款也有按夫妻共同财产处理的。
4、司法实践当中有一个难点需把握，即结婚前后是否赠与自己的子女或同时赠与子女的配偶举证责任在分配上是不同的。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条的规定的对父母的“明确表示赠与”，须在子或女购房前或办理房屋所有权证之前做出，并且应有证据证明，最有证据效力的形式是办理公证，<{{tjlytel}}>表明是赠与自己的子女还是赠与双方。如果父母在办理房屋所有权证之后或在子或女准备离婚时才签订的对子或女的赠与合同，这种做法实际上是侵害了子或女配偶一方的合法权利，这样事后做出的赠与合同可能不会被法院采纳。
5、父母出资一部分，子或女出资一部分，房屋所有权证登记在父母名下。此时，房屋的所有权属于父母，该房屋不能作为夫妻共同财产进行分割。夫妻对购买该房屋的出资应视为夫妻的共同债权，<{{tjlytel}}>在离婚时按照婚姻法及其司法解释的相关规定按照债权分割的规定处理
案例一：某甲先生与某乙女士于2012年通过网络认识，2013年10月登记结婚，结婚时没有购房。2014年5月某乙女士的父母出资XX万元为某乙女士购买了一套房，产权登记在某乙女士名下，<{{tjlytel}}>但好景不长，小夫妻俩于2015年1月以感情不和为由在法院进行了离婚诉讼，庭审中，双方同意离婚，但对于房子如何分割，始终无法达成一致意见。后法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款之规定判决房子归某乙女士所有。
案例二：原告某甲，被告某乙，第三人丁
丁系某乙的母亲。某甲、某乙于2009年6月25日结婚，婚后生育一女d，并于2014年5月15日由XX区人民法院调解离婚，调解中双方对离婚以及子女抚养达成一致意见，其中d随某甲共同生活，<{{tjlytel}}>但法院未处理本案某甲诉讼请求中主张分割的财产，双方亦未协商处理过。
2009年6月26日，某甲、某乙及丁共同与案外人就购买XX路房产与出售方签订一份《XX市房地产买卖合同》，合同约定转让价款为940,000元。三方认可，上述签约同日，买卖双方又另行签订《协议书》一份，<{{tjlytel}}>约定XX路房产的转让价应为1,040,000元，差额100,000元无需在买卖合同中体现，并约定买方应于2009年6月24日前支付卖方20,000元作为定金，于2009年6月26日前支付260,000元，并申请贷款600,000元，2009年7月31日办理交易过户前支付140,000元，交房当日支付20,000元。协议签订后， <{{tjlytel}}>丁分别于2009年6月26日、7月20日向卖方转账支付260,000元和140,000元。卖方分别于同年6月26日、7月20日出具收款证明，载明分别收到某乙给付的首付款28万元（含已付的2万元定金）和房款14万元。同年7月，某乙支付了中介服务费7,000元，并向银行申请住房公积金贷款600,000元。同年7月19日，上海市财政局向某甲、某乙及丁出具契税9,400元的缴款书凭证。同年8月29日，卖方出具收到尾款18,900元的收条。<{{tjlytel}}>2009年8月7日，XX路房产的产权被核准登记在某甲、某乙及丁名下，系共同共有，三方没有约定过各自产权份额。某甲未办理过公积金帐户现金还贷事宜。截至2014年10月，剩余贷款349,908.97元尚未偿还。目前XX路房产空关。
庭审中，三方均认可：因XX路房产存在一定瑕疵，<{{tjlytel}}>故最后实际成交价是1,038,900元；丁支付了协议约定的前三笔钱款合计420,000元；尾款18,900元、中介费以及购房过程中的各项手续费由某乙筹款支付，丁未出资支付；为购房申请的公积金贷款600,000元系某甲、某乙及丁的共同债务；截至2014年7月，某甲公积金账户及补充公积金帐户冲还贷款91,460.85元；截至2014年5月，某乙公积金账户累计冲还贷款133,404.28元；某甲、某乙承担了系争房屋装修事宜，丁自认未出资装修系争房屋。
审理中，本院依法委托评估XX路房产的市值，<{{tjlytel}}>估价结果为1,924,600元，其中包含室内固定装修价值。
某甲诉称， 某甲与某乙于2009年6月25日登记结婚，并于2014年5月15日由XX区人民法院调解离婚，调解中双方对离婚事宜以及子女抚养达成一致，并未处理某甲、某乙婚姻关系存续期间共同财产。故某甲诉至法院，要求判令依法分割XX路房产，由某甲取得三分之一的份额，并析产分割。
某乙辩称，XX路房产是丁大部分出资购置，故根据出资比例， 丁享有约70%的份额，30%是某甲、某乙贷款，现某乙同意给付某甲15%的份额。
法院认为，XX路房产登记在某甲、某乙和丁名下，应归三人共有。鉴于双方未约定各自产权份额，故根据各方出资、对房屋贡献度等进行酌定。从首付款支付情况来看， 丁转账支付给卖方400,000元；另20,000元定金，虽然从收条来看，载明由某乙支付，但庭审中三方均确认第三人曾出资420,000元支付首付，故确认丁共支付首付款420,000元（含定金）。<{{tjlytel}}>从贷款情况来看，虽以某乙个人名义申请，但因所购房产归某甲、某乙及丁共有，故该债务应属于三人的共同债务，视为600,000元房款由三人共同借款出资。从尾款、中介费和购房中相关手续费支付情况来看，由某乙筹款支付，鉴于购房时系某甲、某乙婚姻关系存续期间，故尾款、中介费和购房中相关手续费应视为来源于某甲、某乙夫妻共同财产。从房屋装修来看， 丁未出资，某甲、某乙各自主张由己支付，因装修发生于婚后，故视为由某甲、某乙共同承担了出资。
根据上述各方在房款1,038,900元中的出资情况，另外考虑到某甲、某乙承担了中介费等相关购房过程中需支出的成本费用，以及某甲、某乙承担了装修事宜，对房屋的维护和增值具有一定贡献，<{{tjlytel}}>故酌定该房屋中58%的产权份额归丁所有，另42%归某甲、某乙共有。对某甲、某乙共有的产权份额，考虑到离婚时确认某甲、某乙的女儿随某甲共同生活，按照照顾妇女和儿童权益的原则，分配财产时应当对某甲予以照顾，故酌定系争房产25%的产权份额归某甲所有，17%的产权份额归某乙所有。
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