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上海律师
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章律师
1、房改房，是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。房改房有按照房改房政策取得所有权和尚未取得所有权或仅有使用权这两种类型，离婚时也要分情况处理房改房。离婚时房改房如何分割已取得所有权的房改房(1)夫妻一方将以其个人财产购买的公有房屋的财产登记在夫妻的共同名下的，按照我国《物权法》所规定的物权公示原则，该房屋的所有权为夫妻共同所有，按共同财产予以处理。(2)但如果是用夫妻共同财产出资购买了该房产，而登记在父母名下的，因为我国不动产采用登记主义，房产正上写的谁的名字，房产就是谁的，离婚时不能要求分割。但购买房屋时的出资，可以作为债权，一方有权主张赔偿其购房所支付的本金及利息。尚未取得所有权或只有部分所有权的房屋。对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，即不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。在司法实践中，即使双方当事人对房屋所有权的归属和分割已协商约定，该约定也具有法律上的约束力。人民法院在审理离婚案件时，也不能就双方当事人提出的此类房屋所有权归属和分割的请求进行判决。但如果双方当事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有权的取得、归属等协商解决，人民法院只可以就房屋的居住使用进行判决。
2、李某与妻子花某均系再婚夫妻，去年10月，两人又因故离婚，因李某再婚后所购单位一套房改房的分割，两人闹上法庭。原来两人于1999年再婚后，李某支付1.5万元，购买了其原工作单位一套50多平方米的房改房，房地产权证登记的是李某。花某认为该房系婚后双方出资购买，应当算作夫妻共同财产，要求平均分割。李某则认为该房系其根据单位福利政策所购，其价格与购房人的职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格远远低于房屋的市场价值，不能按照夫妻共同财产分割，只能分割当初他们出资的1.5万元。
本案涉诉房屋系双方婚后按房改房共同购置，以成本价购得并取得完全产权，应认定为双方共同所有。该房系房改售房，一旦上市其价格必定比房改购房的购买价高得多。夫妻分离时，一方取得购入价格的一半，而另一方却拥有价值巨大的房屋，违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。由于该房带有单位福利性质，福利对象仅为李某，李某应占有该房产较多份额;同时考虑双方结婚时间较长，离婚后，花某无居住处所，李某婚前另有一套住房，兼顾花某的合法权益，花某亦可酌情多分得该房产份额。故法院判决涉诉房屋归花某所有，花某给付李某该房根据市场估价60%折价款。
3、相关法律规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的<{{tjlytel}}>，可以另行向人民法院提起诉讼。
夫妻双方居住的房屋是一方单位的福利房，在离婚进行分割财产时，双方对房屋的房改出资情况存在争议又不能证明，且该房屋至今未在国家房管部门进行权属登记，人民法院对该房屋不宜进行权属认定和处理，双方可在房屋取得完全所有权后另行主张权利。
企业职工对于单位提供的房改房并不具有完全的所有权，只享有占有权<{{tjlytel}}>、使用权和有限处分权及收益等部分所有权。如果双方起诉离婚要求对该房进行分割，法院应按照照顾子女和女方的权益的原则，综合考虑双方的实际情况，判决由一方居住使用，待该房取得完全所有权后，如有争议可向法院提起诉讼，要求对该房进行分割析产。
当事人购买房改房具有时限性和身份性，因此人民法院在在离婚案件中认定和分割房改房权属时，不仅要考虑法律和司法解释的规定，还要结合房改房自身的特点和有关房改房的政策来决定，通过对相关证据的审查，判断购房的时间、购房出资来源、购房的主体资格限制等因素，认定涉案房改房是否属于夫妻共同财产。如当事人在购买房改房的过程中，使用了部分夫妻共同财产，离婚时该共同财产应当分割，当事人应当向对方返还。
5、专家观点：对当事人就离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权的房屋权属和分割发生纠纷的，我们认为，首先在当事人双方对争议的房屋均不享有所有权的情况下，根本就无权对房屋所有权的归属问题提出请求，虽然当事人双方可以占有、使用该房屋，但无处分权。因此，对当事人双方就房屋所有权提出的诉讼请求是不能予以支持的。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。
同样，在当事人双方离婚时对房屋只享有部分所有权的情况下，夫妻只享有对房屋的占有权、使用权、有限的收益权和处分权，而原售房单位仍享有房屋的部分所有权，在房屋所有权的归属和分割上存在一定难度<{{tjlytel}}>。 我们认为，即使是双方当事人对房屋已取得部分所有权，但也无法对此部分进行确权和分割，因夫妻双方对房屋的部分所有权是根据国家有关购买公有房屋的福利性政策而取得的，其中包含了国家和单位对双方的福利优惠条件，如果要确权或者分割，就必然要涉及对房屋进行市场价格评估，在双方协商不一致时还涉及竞价、拍卖等一系列问题，而这一系列行为还要考虑原售房单位对房屋享有的一定比例的所有权。因此，人民法院对夫妻只享有部分所有权的房屋的归属及分割，在双方协商不一致的情况下，也不宜作出判决，只可就该房屋的居住和使用进行判决。
当然，人民法院在对双方当事人就离婚时未取得所有权或者未取得完全所有权的房屋的居住、使用所发生的争议进行处理时，应根据实际情况，按照照顾子女和女方利益的原则判决。因照顾子女和女方利益是《婚姻法》第三十九条确定的法定原则。所以，在司法解释中就不再重复。
本条第二款是对在上述房屋取得完全所有权后当事人发生争议的处理规定<{{tjlytel}}>，这是听取社会各界的建议后，增加的对第一款问题的后续性规定，以全面解决由此类房屋引发的纠纷。按照法律规定，离婚时尚未取得房屋所有权的当事人在交清全部购房款并办理房屋权属转移登记手续后，即可取得房屋所有权。根据国务院住房改革政策，以标准价购买福利性公有房屋的，在将标准价与成本价或者市场价之间的差价补足交清后，房屋所有权归个人所有。如前述， 在房屋所有权尚未取得或者尚未完全取得的情况下<{{tjlytel}}>，人民法院无法对房屋所有权的归属和分割予以判决，而只能就房屋的居住和使用纠纷问题进行处理。但在人民法院对房屋的居住、使用纠纷处理完毕之后，当事人取得了房屋所有权或者房屋的完全所有权的情况下，如果当事人双方就房屋所有权归属和分割无法协商一致又发生争议时，当事人可单独就房屋所有权问题另行向人民法院起诉，而不受前一诉讼已经终结的影响，人民法院不得以一事不再理为由不予受理。
6、对夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登记在个人名下的房屋，尽管该房屋为个人所有，但由于购买的承租房屋为实行房改政策的公有房屋，该房屋的出售及其价格的计算都受到国家房改政策的调整。因此在离婚财产分割处理此类房屋时还要进行特殊处理。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已住用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。 如果该承租房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公，因此分割处理此类房屋时，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠<{{tjlytel}}>，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，给对方相应的适当补偿。
对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《婚姻法》<{{tjlytel}}>《妇女权益保障法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。 对审判实践中出现的夫妻就福利下政策房屋的价值及归属无法达成协议而产生的纠纷如何具体处理，最高人民法院《婚姻法解释（二）》区别三种情形分别作了明确的处理规定：（1）双方均主张房屋所有权的，竞价取得<{{tjlytel}}>，由出价高的一方取得房屋所有权，同时由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿。（2）只有一方主张房屋所有权的，人民法院可以委托评估机构对房屋按市场价格作出评估，由取得房屋一方给予另一方相应的补偿。（3）双方都不主张房屋所有权的，人民法院可以根据当事人的申请将房屋拍卖，就所得价款进行分割。
7、张某与刘某系夫妻关系,共同居住一套住房。该房于1996年以张某名义参加房改并交购房金6千元。1999年4月,张某与刘某离婚,原住房经法院判决归张某携子居住,法院还判决张某付给刘某购房预备金3千元及补偿金2千元。2000年5月,张某缴纳了房屋差价款5173元。2003年9月24日,房管局为张某颁发房屋所有权证,同时为刘某颁发房屋共有权证<{{tjlytel}}>。张某对房管局为刘某颁发房屋共有权证的行为不服向法院起诉。
被告房管局辩称:根据有关法律、法规规定,张某与刘某夫妻以张某名义向产权单位预交购房款,即视为购房户,其申报表中有张某工龄和刘某工龄,共同享受房改优惠待遇,其双方已对预购住房拥有期权,属婚姻存续期间共有财产。经评估作价后,张某补交二次差价时使用了刘某的21年工龄,故张某与刘某在离婚过程中,应先通过房改办完该房双方私房手续后,通过房屋评估机构评出市场价值再由双方协商或通过法院判决进行分割才显公平,因此房管局颁发张某的所有权证和刘某的共有权证是正确的。
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