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上海律师
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章律师
1、经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。
它是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是有限产权的住房，经济适用住房购房人拥有有限产权，即购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。解决经济适用房怎么分配，离婚归谁的问题，首先需要确定购买的经济适用房是一方夫妻个人财产还是夫妻共同财产。
2、取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，不得超过原购买价格转让。如果以买入的价格转让，则买方必须具备购买经济适用住房的资格。取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，可以按市场价出售。但出售的价格低于已购经济适用再上市买卖指导价格的，按市建委公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款，同时新购房人要具备购买经济适用住房的资格。其成交价格高于已购经济适用住房再上市指导价格的，按成交价格的收取综合地价款，但对买房人没限制，不具备经济适用住房资格的也可以购买。
3、1）购买的经济适用房不满5年的，离婚如何分割?
根据《经济适用房管理管理办法》的规定，购买经济适用房不满5年的，首先遵照夫妻协议约定，夫妻对经济适用房没有达成约定的，由于无法估计房产的价值，因此也就无法确定补偿的数额。在此种情况下，对购买不满5年的经济适用房不予分割，等到取得完全产权时，再行分割。此时，就涉及到房产增值或房产贬值的问题了。为了避免发生难以预料的情况，可以选择申请回购。对回购取得产权的房产按照市场几个进行分割即可。此时，还有一个比较可行的办法，就是夫妻可以竞价拍卖该经济适用房，由出价高的一方取得该房屋的所有权，并给予另一方相应的补偿。
2）购买的经济适应房已满5年的，离婚如何分割?
同样的，夫妻对财产有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款以后，取得该房完全产权。再由评估机构按照市场价评估该房的价值，按照夫妻共同财产分割的原则分割此经济适用房。取得产权的一方对另一方给予相应的房屋价值补偿。
案例一：2000年X月X日，X市X区房某地产经营总公司（卖方、甲方）与李某宁、范某争（买方、乙方）签订《经济适用住房预售合同》，约定：乙方自愿购买甲方的XX区XX海园三区317号楼（施工号）四单元402（经济适用房）房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为2万元，房屋建筑面积为104平方米。双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人3000元，价款合计390000元。付款方式为乙方于2000年4月17日付甲方购房定金2万元；2000年5月17日付甲方首期房款70000元；于2000年7月3日（公积金）付甲方二期房款30万元。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为建行城建支行南街分理处。后，海开公司为范某争、李某宁开具402号房产首付款发票91847元。
2000年11月6日，中国建设银行股份有限公司XX城市建设开发专业支行（以下简称城建支行）（乙方）与范某争（甲方）及海开公司（丙方）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（抵押加阶段性保证借款）。合同约定，范某争向城建支行借款30万元用于购买402号房产，贷款期限20年。甲方从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期。合同签订后，城建支行于2000年11月6日将30万元贷款划入借款合同约定的海开公司账户。
2000年12月25日，XX区房地产经营总公司（甲方）与范某争、李某宁（乙方）签订《经济适用房预售契约补充协议》，约定：乙方所购商品房地点为XX区XX坟海园小区326栋四单元402室，购房单位范某争、李某宁，经房管局测绘后的实际建筑面积为102.31平方米，合同契约约定，以实际测绘面积为准，具此，乙方所购商品合同面积比实际测绘面积多1.69平方米。按实际测绘结果，甲方需以每平方米3830元退还给乙方购房款6473元。按实际测绘结果，乙方所购商品房实际购房款391847元。
庭审中，王某宗、李某娟出具购房协议书一份，上写：一、由范某争李某宁夫妇，自愿将北京市XX区玉海园3里25号4门402号室房屋户主（李某宁）该房屋合同面积117平米。以每平米3890的价格在2003年4月买与王某宗李某娟夫妇。王某宗李某娟陆续付给范某争李某宁首付款21万元其中包括3万元装修款。王某宗李某娟夫妇在随后几年内截至到2008年底交清该房屋的全部建行贷款和相应的滞纳金。二、由于该房屋为经济适用房，根据国家对此类的房屋管理规定，暂时不能办理房屋过户手续。先有范某争李某宁夫妇办理该房屋的产权证。可以办理过户时范某争李某宁需无条件协助王某宗李某娟办理该房屋的过户手续，该房屋的房产证由现在的李某宁变更为李某娟。在办理该房屋的产权证和过户手续过程中所有费用由王某宗李某娟负责。如有更好的方法办理该房屋的产权过户。范某争李某宁应予与配合。三、如范某争李某宁夫妇在未办理过户期间反悔，或收回该套房屋。范某争和李某宁需按当时的市场价向王某宗李某娟进行收购。以上协议双方同意签字按手印后生效，一式两份，双方各持一份。王某宗、李某娟、李某宁、范某争2009年10月7日。李某宁对该份协议书不予认可，其表示虽在协议上签字，但感觉协议条文不妥，要求王某宗、李某娟回去修改，故没有在协议上盖手印，且签订协议时自己与范某争已经离婚并非夫妇，该协议又形成于402号房屋买卖六年后，故该协议应属无效。
就402号房屋房款的支付情况，王某宗、李某娟称房款分两种方式支付，现金首付款为20万元，现已付清，剩余房款以替范某争、李某宁付清402号房屋银行贷款的方式支付，现也已付清。李某宁不予认可。王某宗、李某娟提供收条、证明各一份，证明现金首付款20万元已付清的事实，证明上记载：今由李某宁、范某争夫妇，将座落于XX区海园三里25号楼4门402房屋三居一套以20万元价格转让给李某娟、王某宗夫妇，现金款付清，余款分期部分由王某宗、李某娟承担。李某宁、范某争夫妇随时配合李某娟、王某宗办理房屋过户手续和相关事宜。范某争、王某宗、李某娟2005年9月29日。范某争认可收到王某宗、李某娟的现金首付款20万元，但李某宁表示从未收到过该笔钱，上述收条及证明上也无自己的签字。王某宗、李某娟进一步提供中国建设银行存款凭条若干及中国建设银行个人贷款结清证明，证明自己在2008年12月29日已将402号房屋的银行贷款还清的事实。范某争认可402号房屋的银行贷款均是王某宗、李某娟偿付的，李某宁不予认可，其主张还款人是范某争。 就402号房屋的入住情况，王某宗、李某娟主张自己从2003年8月就入住402号房屋，并提供XX市海辉物业管理有限公司出具发票及费用结清证明，证明自己402号房屋的物业费一直由自己支付的事实。费用结清证明上写：兹证明XX市XX区玉泉路8号海园三里x号楼402室王某宗物业费自2002年至2013年12月31日已结清。范某争对此予以认可，李某宁则主张自己从2009年开始才与范某争协商将402号房屋借给王某宗、李某娟使用。 另，2007年10月22日，范某争、李某宁在XX区民政局登记离婚，并备案离婚协议一份，上列明：……1、双方自愿离婚。2、双方各自子女归各方抚养，不存在抚养费用问题（婚后无共同子女）。3、无财产分割问题（已分割完毕，有XXX区6#6B归男方所有，XX园一套归女方所有）。4、XXX区6#6B房贷由男方偿还，除房债之外无其它债务。男方范某争、女方李某宁2007年10月22日。2013年，李某宁以离婚时双方未处理402号房屋，现402号房屋可以办理房屋所有权证符合分割条件为由，提出离婚后财产纠纷，要求与范某争分割402号房屋，范某争辩称402号房屋并非夫妻共同财产，李某宁只对婚姻存续期间共同还款的105684.12元有共有权，故不同意李某宁的诉讼请求。XX区人民法院于2013年12月12日做出（2013）民初字第21052号民事判决书，范某争不服提出上诉，并二审时提出402号房屋已在2003年出售给王某宗的情况。2014年4月17日，XX市第一中级人民法院做出（2014）一中民终字第XXX号民事裁定书，将XX区人民法院（2013）民初字第XXX号民事判决书撤销，发回北京市XX区人民法院重审。
另查，范某争、李某宁现尚未取得402号房屋的契税完税凭证或房屋所有权证。
上述事实，有双方当事人陈述、离婚协议、《北京市经济适用住房预售合同》、《经济适用房预售契约补充协议》、发票、（2013）海民初字第XXX号民事判决书、（2014）一中民终字第XXXX号民事裁定书等证据材料在案佐证。
法院认为，根据本案现已查明的事实，王某宗、李某娟与李某宁、范某争之间就402室房屋签订的《购房协议书》系买卖双方真实意思表示。协议书中所涉402号房屋虽为经济适用住房，且有国家禁止上市交易的期限限制，但该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订，双方又在《购房协议书》中写明待诉争的402号房屋可以办理过户时再由范某争、李某宁协助王某宗、李某娟办理该房屋的过户手续，故该《购房协议书》未违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的协议，对协议双方均具有法律约束力。协议双方均应依诚实守信原则，全面履行各自的义务。根据该协议书所载，王某宗、李某娟已向范某争支付了20万元款项，并以范某争名义偿还了该房屋的全部银行贷款和相应的滞纳金，王某宗、李某娟依约履行了自己的义务，则范某争、李某宁也应依约办理402号房屋的产权证，并待402号房屋可以办理过户时协助王某宗、李某娟办理该房屋的过户手续。
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