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上海律师
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章律师
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
《婚姻法》第十八条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
上述法定条主要适用一方父母出资（此处“出资”为出全部购房资金，而非部分）登记在自己已婚子女名下的房产为自己子女个人财产；双方父母出资登记在一方子女名下的房产为以双方父母出资额为比例的夫妻按份共有财产。
本条未对婚内一方父母出资首付款，小夫妻俩共同还贷，产权登记在出资首付款方子女名下的情况作出明确规定。实践中一般认为：支付首付款一方可以认定为只赠与出资父母方的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产，故离婚时首付款的增值部分也应判归出资首付款一方的子女所有。
2、只有父母全额出资购房的情况下，该房屋才能视为对子女个人赠予。如果父母只是出了部分款项（如首付款），该出资已不属于《婚姻法司法解释（三）》第七条规定的父母为子女全资购房登记在自己子女名下的情形，不能将该房所有权判给一方，而是应根据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，将该出资的首付款认定为对夫妻双方的赠与。
但也有第二种意见，即离婚时该房屋属于夫妻共同财产，父母出资的那部分款项属于对自己子女的赠予，但相应的增值部分应按照夫妻共同财产予以处理。从有利于保护妇女权益的角度考虑，实践中会出现此种处理。
3、目前关于婚后父母部分出资购房的权属认定和离婚时的房产分割主要有几种观点。
第一种观点认为，如果婚后父母只支付部分房款的情形，往往支付的是首期款。此时，该部分出资应视为对自己子女的赠与，既然父母该部分出资属于子女的个人财产，子女以个人财产出资购买房屋时，也应认定为该不动产为夫妻一方的个人财产，只不过在用夫妻共同财产还贷的情况下，离婚时应给予另一方补偿。
第二种观点认为，如果父母只是在子女婚后支付首付款<{{tjlytel}}>，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与己方子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。
第三种观点认为，《婚姻法司法解释（三）》第七条主要针对的是父母出全资为子女购房的情况，如果不是全资而是部分出资，应当适用于《婚姻法司法解释（二）》第22条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方除外。”
4、关于离婚房产分割的几种情形：
1）婚后购房，一方父母出资的，房子在自己子女名下，如果是全部房款或者是全部首付款，根据婚姻法司法解释（三）的规定，婚后一方父母出资购买不动产，登记在自己子女名下的，视为对自己子女一方个人的赠与，属于子女的个人财产<{{tjlytel}}>。共同还贷的部分，核算后给对方一半的补偿。如果是部分首付款，那么根据婚姻法司法解释（二）的规定，婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
2）根据婚姻法司法解释（二）第22条的规定，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。婚后购房，一方父母出资的，房子登记在对方或双方名下的，视为父母对双方的赠与，房产属于夫妻共同共有。
3） 根据婚姻法司法解释（三）第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产<{{tjlytel}}>，产权登记不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，应当按照当时双方父母出资所占的出资比例对该房产进行分割。”
婚后购房，双方父母出资，房子在出资方子女一人名下的，如果父母共同支付了首付款，由子女还贷，一般是按照婚姻法司法解释（二）的规定，认定为共同共有。如果父母出全资的，一般适用婚姻法司法解释（三），认定为按份共有<{{tjlytel}}>。如果双方父母与子女婚后财产共同出资构成首付款，父母出资视为对对方的赠与，一般适用婚姻法司法解释（二），认定房子为夫妻共同共有。
4） 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条第2款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但是父母明确表示赠与一方的除外。所以，房产共同所有，分割时应该平分。
婚后购房，双方父母出资，房子在子女双方名下的，一般即便出资额不等，也是平分。
5）婚后购房，一方用婚前个人财产出资的，如果房子在自己名下，如果支付的是全部首付款，先按份处理后再按共同共有处理；如果支付的是全部房款，按个人财产处理。如果房子在双方或对方名下，那个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同财产处理。
6）双方都提交了当时借款的借条并提交了房产证佐证房产现有的共有状态<{{tjlytel}}>。法院认为，婚后双方共同借款部分购房款，属于共同债务，共同购买的房屋属于共有房产。婚后购房，双方借了全部或者部分购房款的，房子属于共同财产，债务属于共同债务。
7）婚后购房，一方借了全部购房款的或者全部首付款的，如果一方私自借款，对方认可并共同还款的，那么房屋就是共同房产，当然债务也是共同债务。如果一方私自借款，房子在借款方名下，由借款方父母还借款的，如果没有其他因素，那就是个人财产了。
5、父母为子女出资买房算“赠”还是算“借”?
案例一：浙江绍兴诸暨的一位老人将自己的儿子儿媳告上法庭，要求归还当年自己给小夫妻买房时垫付的购房款136万余元。将儿子儿媳告上法院的诸暨赵老太太表示，儿子儿媳是2013年11月份登记结婚后，打算在杭州滨江买下一套公寓<{{tjlytel}}>，但小夫妻俩的积蓄不够，于是赵老太太代为支付了首付、装修等款项共计161万余元。
赵老太太认为，这是暂时借给儿子儿媳度过难关的，但是在儿子儿媳看来，该部分出资被用于购买婚房和装修，结合“男方首付，共同还贷”的风俗，“理所当然”就是作为母亲的原告对夫妻俩的赠与行为，不应认定为借款。双方争执不下，去年3月，赵老太太将小夫妻告上了诸暨法院，并出示了当时的借条，但其中一部分款项只有借条，无法提供借款交付凭证，难以认定所涉借款已经交付并用于夫妻共同生活的事实。同年5月，除去部分款项无法提供交付凭证外，诸暨法院判令小夫妻俩应当归还赵老太太购房款137万余元。
儿媳不服一审判决上诉二审：父母出资不能理所当然认定为赠与!绍兴市中院做出二审判决，纠正了一审判决认定的汇款金额，判令小夫妻俩应当向赵老太太归还房款136万余元!
案例二：2002年5月28日，李某与王某登记结婚。婚后，李某父母于2002年10月出资10万元购买房屋一套，产权人名字为李某，余款40万元办理银行按揭贷款，由夫妻婚后共同偿还，分20年还清。2003年8月房屋交付，王某父母出资4万元进行了房屋装修。2009年3月二人因为感情破裂，李某起诉到法院请求离婚。王某表示同意离婚，但坚持自己对该房屋进行了装修，并且共同还贷<{{tjlytel}}>，自己应该对房屋拥有权利。要求房屋归其所有，她补偿给男方一定款项。
第一种观点认为，房屋是在双方结婚之后购买的，由夫妻共同偿还房屋抵押贷款，根据《婚姻法》第十七条之规定，该房屋应当属于夫妻共同财产。即便认为该房屋是李某父母的赠与行为，因为该赠与行为发生在结婚之后<{{tjlytel}}>，也应当是对夫妻双方的赠与。况且房屋交付后，王某父母也出资对该房屋进行了装修。因此，王某请求房屋归其所有，由她向李某补偿一定的款项也是合理的。
第二种观点认为：婚后李某父母出资10万元首付款为李某购房一套，并将房屋产权登记在李某名下，视为对李某个人的赠与。根据《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，该房屋应当属于李某个人的财产。至于婚后婚后双方共同偿还贷款以及王某为该房屋发生的装修费用等，李某应当给予王某一定的补偿。
实践处理，《婚姻法》解释（二）第二十二条对父母为子女购房行为作出了认定<{{tjlytel}}>，使得婚姻法的适用性更强，但是其中存在一些局限。例如对该条中“父母明确表示赠与一方”的认定就存在困难，到底在什么情况下可以视认定“父母明确表示赠与一方”，司法实践中各地法院做法不一。而现实中的情形往往是，即使父母想把房屋赠与给自己的子女，但往往处于婚姻家庭等因素的考虑，也不会明确表示赠与给自己子女一方，以免另一方因此产生误会，影响夫妻感情生活。为此《婚姻法》解释（三）第七条规定婚后由一方出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。本条实质上是对出资一方父母的财产利益与配偶另一方的利益作出的平衡。我国婚姻法中的法定财产制度为夫妻共同财产制，因此婚后一方父母出资为子女购买的房屋原则上应当是夫妻共同财产，这实际上是对夫妻另一方的权益保护。但是该种保护并不是没有范围限制的<{{tjlytel}}>，对于赠与人的财产赠与，还应当尊重赠与人的意思表示，基于此夫妻一方在婚后可以有自己的个人财产。在解决了两种利益的冲突之后，关键的问题是如何界定父母一方是否有赠与子女一方的意图？答案是通过出资行为中相关的“外观行为”来推定。根据《物权法》第十四条、第十六条及第十七条可知，不动产物权以登记为取得原则<{{tjlytel}}>，不动产登记簿是确定权属的依据。可见，不动产一经登记就产生公示、公信效力。不动产登记在谁的名下，一般就认为谁是该不动产的权利人。由此可以推知，父母为子女出资购买房屋并登记在双方名下，则可以推定父母的真实意思是对夫妻双方的赠与；反之，如果父母为子女出资购买房屋并登记在子女一方的名下，则可以推定父母的真实意思是对子女一方的赠与。将房屋产权登记权利人作为推定父母赠与对象的判断标准，使得对父母真实意思的判断客观化，便于司法实践中的操作。本案中里某父母出资10万元购买房屋，并将房屋登记在李某名下<{{tjlytel}}>，应当视为是对李某的个人赠与，该房屋属于李某的个人财产。虽然该房屋是在双方结婚后购买的，但并不是说所有在婚后取得的财产都是夫妻共同财产，我国《婚姻法》多个条文都对夫妻一方的个人财产做出了规定。
另外在本案中，虽然房屋属于李某的个人财产，但是婚后双方共同偿还贷款部分属夫妻共同财产，依法应予以分割。同时房屋是王某父母装修，离婚后该房屋的最终受益人是李某，装修作为房屋不可分割的一部分，是有其实际价值的，李某应当补偿该笔装修款。至于剩余的房屋抵押贷款，很明显应当由李某自行偿还。
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