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上海律师
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海安县征地补偿标准有哪些呢？
海安县因公共利益、城乡建设需要，故征用土地。一提到征用土地，我们就会联想到补偿问题。政府征地通过补偿的方式来避免一些不必要的纠纷，政府所提供的补偿方案是有一定的标准的，那么海安县征地补偿标准有哪些呢？接下来我就和您聊一聊海安县的征地补偿标准：
一、海安县征地补偿标准总则
1、为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》及其它有关规定，结合本县实际，制定本办法。
2、房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平的原则。
3、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)，负责组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。 各镇人民政府、街道办事处根据县政府计划安排，负责属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。
4、房屋征收部门可以委托属地镇政府、街道办事处及相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。 房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
5、县发展改革、财政、规划、国土、物价、公安、城管、市场监管、税务、民政、审计、监察、国资等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 房屋征收部门牵头，规划、国土部门负责项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作，项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等单位应予以配合;城管部门负责做好违法建筑的认定、处理工作;物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价以及存量房交易平均价格，提供房屋征收评估相关技术参数;公安部门负责提供征收范围内被征收人户籍资料,依法维护征收工作的正常秩序;房屋征收部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作，法制部门负责协助和把关;市场监管、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户工商注册登记、税务登记及税费缴纳情况;国土、住房和城乡建设部门负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况。
二、海安县征地补偿标准细则
1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
2、征收住宅房屋，按合法建筑面积每平方米给予20元搬迁补偿，对按被征收房屋合法建筑面积计算低于500元的按500元补偿。 选择货币补偿的，计算一次搬迁补偿费;选择房屋产权调换的，计算两次搬迁补偿费。 征收商业经营用房，按合法建筑面积每平方米给予50元搬迁补偿。 征收生产用房，按合法建筑面积每平方米给予70元搬迁补偿，如有重型机器设备或精密仪器搬迁，补偿标准上浮20%，重新安装调试费按实评估。 征收办公用房，按合法建筑面积每平方米给予30元搬迁补偿。 征收仓储用房，按合法建筑面积每平方米给予40元搬迁补偿。
3、被征收人选择住宅期房产权调换并自行过渡居住，过渡期限在24个月以内的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人临时安置补偿;过渡期限超过24个月的，从第25个月起至第36个月，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元标准给予补偿;过渡期限超过36个月的，从第37个月起，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月18元标准给予补偿。 对按被征收房屋合法建筑面积计算每月低于500元的按500元补偿。 被征收人选择货币补偿和现房产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人6个月临时安置补偿。 被征收人选择产权调换的，过渡期限在各征收项目补偿方案中明确。
4、对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构通过评估确定。 征收生产型工业企业非住宅房屋，造成正常生产的被征收单位停产，根据县人社局提供的被征收单位在征收区域内从业的在册、在岗并缴纳社会养老保险的人员名册，按海安县统计局公布的上年度工业企业职工人均月收入给予停产损失补偿。其中，造成部分停产的，停产损失补偿不超过3个月;造成全部停产的，停产损失补偿不超过6个月。对非正常生产的企业，根据县人社局提供的被征收单位在征收区域内从业的在册、在岗并缴纳社会养老保险的人员名册，按企业职工最低工资标准给予停产损失补偿，最高不超过6个月。 征收商业经营性非住宅房屋，致使经营活动中止，除按房屋被征收前两年纳税情况给予停业损失补偿外，选择货币补偿的，按被征收房屋评估值(不含装饰装修及附属物)的3%给予停业损失补偿;选择产权调换的，按停业期限结合相关标准给予停业损失补偿，具体补偿标准在各征收项目补偿方案中明确，停业期限从被征收房屋腾空交房之日起至安置房通知交付之日止。 征收其它非住宅房屋造成停产停业的，按被征收房屋评估值(不含装饰装修及附属物)的2%给予一次性停产停业损失补偿。 房屋征收决定公告之日前已停产停业的不给予停产停业损失补偿。 被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿;改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
5、被征收住宅房屋改为商铺、餐饮、娱乐、旅馆类等商业经营，并取得工商营业执照和纳税证明，持续经营1年以上(含1年)3年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的5%给予停业损失补偿;连续经营3年以上(含3年)5年以下的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的10%给予停业损失补偿;连续经营5年以上(含5年)的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值(不含装饰装修及附属物)的20%给予停业损失补偿。 实际经营面积为合法建筑内实际直面服务对象所必需的建筑面积，不含维持正常起居生活、堆放库存所占的建筑面积。
6、使用被征收房屋从事的生产经营活动不符合国家、省产业政策，房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的，按照国家、省产业政策调整相关规定执行。 第三十四条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。所有被征收人的安置计划和指标不得直接更名转让，如确需转让，须按法定程序缴纳相关税费。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当提供改建区域或者就近区域的房屋。
7、被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。 产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算产权调换差价的依据。 产权调换房屋为保障性住房或政府限价房的，其价格按县人民政府有关规定执行。
8、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。 被征收人或者国有直管住宅房屋承租人因征收房屋后承租城镇廉租住房的，其货币补偿款由廉租住房的产权人专户储存，承租人购买住房或者终止租赁协议时，征收补偿款按规定结算给承租人。
9、对在本县境内实际居住只有一处住房，且未享受过住房补贴或房改，并持有低保或特困证，凭相关证明经所在街道确认公示无异议的，私有住宅房屋被征收人或国有直管住宅房屋承租人获得的货币补偿总额(不含搬迁补偿、临时安置补偿和奖励)低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准予以补偿。征收补偿最低标准为私有住宅房屋10万元，国有直管住宅房屋6万元。因分户、析产造成其获得的货币补偿总额低于征收补偿最低标准的，不享有最低标准补偿。
10、征收国有直管住宅房屋，房屋征收部门将被征收房屋的重置价格结合成新部分的补偿支付给被征收人，其余部分补偿支付给房屋承租人，租赁关系在征收补偿后自动解除。 对已经享受过房改优惠政策的国有直管住宅房屋承租人，不得享有征收补偿，在规定时间内搬迁的，由房屋征收部门按合法建筑面积对其给予每平方米600元的补贴。
11、征收国有直管非住宅房屋和单位自管房屋，房屋征收部门只对被征收人给予补偿。
12、征收划拨土地性质的非住宅非营业用房先参照出让土地性质按成本法评估其房屋价值，再按被征收房屋评估值剔除政府应收取的纯土地出让金部分进行补偿。
13、只在企业内部竞价，未通过面向社会公开竞价方式取得的非住宅房屋，土地使用权为出让方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格 (征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格)×60%;土地使用权为划拨方式取得的，其补偿为：初始取得房屋时实际成交价格 (征收评估价值-初始取得房屋时实际成交价格)×30%。 土地使用权通过租用方式获得，取得他项权属证明的，其补偿为：被征收房屋重置价×成新率 合法土地使用面积×经县人民政府批准的基准地价×10%。 第四十二条 征收经规划批建的车棚、车库，征收时按市场价补偿，安置时根据所选安置小区车棚、车库或车位的规划配建情况，由被征收人按市场价选购。具体方案在各征收项目补偿方案中明确。
三、补助奖励
1、住宅房屋被征收人按照征收项目补偿方案公布的安置房选择房屋产权调换，按被征收房屋的补助安置面积给予一定的补助。补助安置面积按被征收房屋合法建筑面积70平方米以内的50%和70平方米以外的30%并结合所选安置房面积计算，具体标准在各征收项目补偿方案中明确。 住宅房屋被征收人也可自主购买本县行政区域内新建商品住宅房屋，补偿时视同选择产权调换予以补助安置面积补助，过渡期限按6个月计算。 安置房的基准价为物价部门核定的房屋征收决定公告之日住宅房屋价格，安置房价格的计算方法为：安置房建筑面积乘以安置房基准价，层次差价另计。 如选择政府提供安置房安置的，被征收住宅房屋合法建筑面积大于144平方米的，可以再选择一套安置房。
2、征收住宅房屋选择货币补偿的，对按期签订补偿协议并按期搬迁交房的被征收人，根据被征收房屋合法建筑面积给予一定的奖励。具体奖励办法在各征收项目补偿方案中明确。
3、被征收人在征收决定公告的签约期内按期签约并且按期搬迁交房的，被征收人凭补偿协议和房屋交接单领取一次性奖励，奖励标准不超过被征收房屋价值(不含装饰装修及附属物补偿)的10%。具体奖励办法在各征收项目补偿方案中明确。
四、对违反以下规定的不予以补偿
1、对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。对认定为未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。建设单位在申请临时建设工程规划许可证时，已承诺在批准期限内因城市规划建设需要无偿拆除的，则不予补偿。
2、房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由县人民政府确定。 房屋征收调查公告一经发布，不得在房屋征收范围内实施下列行为：
(1)新建、改建、扩建或装修房屋;
(2)改变房屋和土地性质用途;
(3)房屋析产、租赁;
(4)新办工商营业执照;
(5)企业转制、出售、租赁、承包、兼并;
(6)其它不当增加补偿和安置的行为。 房屋征收部门应当在房屋征收调查公告发布的同时，将前款所列事项书面通知国土、规划、城管、公安、市场监管、税务、房地产交易登记等部门暂停办理征收范围内相关手续。
海安县征地补偿标准里面详细说明了政府在不同的情况下如何对被征人进行补偿以及违反了一些规定的情况下政府可以予以不补偿的措施，海安县征地补偿标准的出台为其避免一些不必要的纠纷提供了保证，也体现了政府的公信力。
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