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上海律师
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章律师
综合用地土地使用权可能存在哪些问题?
我们都知道对土地的使用有商业用地，农业用地，住房用地，可能很少听说综合用地吧，其实综合用地就是同时具备上述用途中的两种及两种以上用途，接下来就具体了解一下什么叫做综合用地以及综合用地土地使用权可能存在哪些问题。
一、什么叫综合用地
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。
二、综合用地土地使用权
1、使用年限 商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重； 产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。
《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%； 如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高
3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年
4、日常生活成本 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）
5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题无法迁入户口
综合用地有利有弊，综合用地土地使用权也能可能存在一些问题，而我们应该做的就是对它进行合理利用，让它的利大于弊，这样才能发挥这块土地的使用价值，创造属于它的独特价值。至于上述的可能发生的问题也会随着规定的完善而发生变化和改善。
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