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上海律师
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土地使用权出让的方式有哪些？
土地使用权证是获得及证明土地使用权的一个重要的凭证。房子一直都是您普遍所关注的问题，现如今，您都是已有房子，或者打算置购房子的情况。无论什么情形，在我们办理房产或者相关产业时，都需明确土地使用权，办理土地使用权证。另外有的人可能会涉及到土地使用权出让的问题。那么，土地使用权出让的方式有哪些呢？下面，我们来为您介绍相关问题。
一、土地使用权出让概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让土地使用权必须服从国家主权。国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力。
出让土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。由于出让土地使用权具备了物权所包含的基本权利，即占有的权利，一般意义上使用的权利，收益的权利和一定程度的处分权利，所以它是除土地所有权之外的较为完整的物权。
出让土地使用权的主体是政府。其他任何单位和个人不能充当出让人。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。
出让土地使用权的客体是国有土地使用权。农村集体土地和国有土地的所有权不能出让，出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。
二、土地使用权出让的方式有哪些
土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》有明确了一种新的出让方式——挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。
1、拍卖出让国有土地使用权
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。
2、招标出让国有土地使用权
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。
3、挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4、协议出让
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。
协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。
三、出让合同
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第15条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。
1、出让方的权利义务
出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。
出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。
2、受让方应履行的义务
受让方应履行的义务主要有以下三项：
（1）在签订土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部土地使用权出让；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；
（2）依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；
（3）需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。
在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：
（1）出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；
（2）出让金的数额、支付方式和支付期限；
（3）土地使用期限；
（4）建设规划设计条件，也称使用条件；
（5）定金及违约责任。
综上所述，如果遇到某些情况，需要对自己所拥有的土地使用权进行出让时，我们可以参照相关法律条例，充分了解有关土地使用权出让有哪些的问题。必须说明一点的是，土地使用权证非常重要，在做出决定时，一定要慎重对待。同时，也要提高警惕意识，避免上当受骗，受到不必要的损失。那么，我们建议您最好咨询可靠的律师，进行相关的出让办理，更快更好的解决。
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