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上海律师
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土地使用权案值计算是怎样进行的
由于我国土地所有权性质原因，我国的土地依规定是不能进行买卖的。但是，由于土地使用权归我们所有，国家是提倡土地使用权进行流转，活络经济的。如果在进行土地使用权的转让、出让等方式，计算土地使用权案值是必不可少的。那么，土地使用权案值计算是怎样进行的呢?今天为您详细介绍一下，一起来看一下吧。
一、如何取得土地使用权
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
根据我国法律的有关规定和实践，我国土地使用权的设定方式有以下几种：
1、经国家批准使用，再以合同方式设立。这种方式是指土地使用人在国家主管机关批准的基础上与国家签订土地使用合同，从而取得土地使用权。其特点是：
(1)以这种方式取得土地使用权的，只能是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业;
(2)取得土地使用权需交付土地使用费;
(3)土地使用权有期限限制，一般与企业经营期限相一致;
(4)土地使用权不能转让。
2、以土地使用权出让合同方式设定。这种方式是指国家以土地所有人的身份与土地使用人签订合同，将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人，土地使用人向国家支付出让金。其特点是：
(1)以合同方式设立，国家和土地使用人处于平等地位;
(2)取得土地使用权要交付土地使用费(出让金);
(3)土地使用权有期限，由合同约定，但不得超过法律规定的最长期限;
(4)土地使用权可以转让、交换、赠与和抵押。
3、以承认的方式设定。在《土地管理法》颁布实施以前，公民拥有合法产权的私房所占用的土地、外国组织和个人在中国境内拥的合法房屋占用的土地，国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是：
(1)取得土地使用权不用交纳土地使用费，但需要依法交纳土地使用税;
(2)土地使用权没有期限规定;
(3)土地使用权不能单独转让，但可以随房屋一起转让。
4、以批准城镇私有房屋用地的方式设定。城镇居民需要兴建私房的，其用地来源只能是市郊集体所有的土地。用地者须向县级土地行政主管部门提出用地申请，由县级土地行政主管部门报县级人民政府批准，办理征地手续，并由用地者支付补偿费和安置补助费，从而使国家取得土地所有权，用地者取得土地使用权。但自1995年1月《城市房地产管理法》实施以后，这种方式已被否定。其特点是：
(1)以支付补偿费和安置补助费来取代土地使用费;
(2)土地使用权的期限没有限制;
(3)土地使用权不能单独转让，但可以随同房屋一起转让。
5、以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定。这种设定方式适用于农村居民建住宅用地、乡(镇)村企业建设用地及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华桥、港、澳、台同胞等使用集体所有的土地建住宅用地等几种情况。用地者向乡级或县级人民政府提出申请，根据不同情况分别由乡(镇)人民政府或县级人民政府批准后取得土地使用权。其特点是：
(1)不需交纳土地使用费;
(2)土地使用权无期限限制;
(3)土地使用权不能单独转让，但可以随地上房屋在土地所有权人集体内转让。
6、以订立承包经营合同的方式设立。我国农村推行家庭联产承包责任制，农民集体所有的农业用地，由村或村内经济组织与村民签订承包经营合同的方式承包给农民使用，农民因此取得土地使用权，这种土地使用权又称承包经营权。其特点是：
(1)只有集体所有的土地或者集体使用的国家所有土地才能实行承包经营;
(2)取得承包经营权后依承包合同交付承包费用;
(3)承包经营期限有明确规定;
(4)承包经营权可以依法转让。
二、土地使用权案值计算是怎样进行的
土地使用权案值的具体范围包括：
1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;
2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;
3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;
4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;
5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
国有土地使用权出让金又叫国有土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出让金，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
在计算土地使用权案值的过程中，实际上就是对于土地转让的或者出让的过程中，对土地出让金的计算。土地出让金涉及到出让土地的收入等等，它的具体范围包括很多内容，我国对于它的计算标准也给出了相关规定，一般涉及到地价的平均标准的比例。
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