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上海律师
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开发商土地使用权抵押登记对购房者有什么风险
在我们国家，很多年轻人辛辛苦苦奋斗，就是为了购买一套属于自己的房子。但是，当自己终于购买了自己的房子，付了全款并已经入住之后，才发现——开发商土地使用权抵押登记了。那么，这种行为是合法的吗？对于购房者又有什么风险，我们这就为您娓娓道来。
一、开发商土地使用权抵押登记对购房者有什么风险?
首先，《物权法》第一百八十二条规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并 抵押。”按此规定，抵押单位出具的所谓“承诺书”当属无效，已经抵押出去的土地上的房产虽未办理抵押登记，但在法律上已经形成了抵押事实。其次，《土地登 记办法》第九条规定，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交材料，其中，地上附着物权属证明是必备的要件之一。而抵押单位以宗地范围内房产无登 记为由，不做资产处理，进而不提交权属证明，显然与该项规定相矛盾。再次，根据调查了解，所有交付认筹款的购房者，对于开发商抵押土地使用权的过程和结 果，均一无所知。有的已经交付全款甚至已经入住，但其应当分享的部分土地使用权仍处在抵押状态，所购买的地上房产也在法律事实上被抵押出去。其知情权、土 地使用权乃至房屋产权，无疑都不同程度地受到了侵害。
违反以上相关规定，从工作层面上讲，与依法行政的要求严重不符，社会层面上，将影响法治环境建设。另外，这些做法与规范土地利用和管理秩序的趋势要求背道而驰。抵押单位即开发商的资金链一旦吃紧或者断裂，未来业主的土地抵押权益恐难实现，造成难以掌控的社会后果。
二、开发商土地使用权抵押登记的原因有哪些
既不合法又具危害的做法之所以能够存续下来，一方面因为表面上表现为“运作正常”，另 一方面是起主导作用的利益相关方“各有所得”。对于银行来说，在经营上通过资金放贷能够获得资金收益，而风险方面，因为有土地使用权作抵押，则可忽略不 计。土地登记方面，因握有抵押单位出具的“承诺书”，便视作有了自我保护的“护身符”，同时也符合地方政府“服务企业”的要求。抵押单位以得到贷款为首要 目标，得到贷款就意味着收益，甚至是暴利。至于抵押程序合法性和业主利益的维护等方面，不在考虑之内。
说到底，就是地方政府在发展经济的驱动下，受土地使用者开发商的“绑架”，将负责土地 抵押登记的国土资源部门和本应独立经营的地方商业银行裹挟其中，演绎出了貌似合法实则危机四伏的抵押贷款乱局，即“用地单位极力以关乎房屋业主利益的土地 使用权作抵押→国土资源部门无奈进行非正常抵押→登记→地方商业银行消极‘配合’发放贷款获取收益→房屋业主的多项权益受到侵害”。
三、针对开发商土地使用权抵押登记的对策有哪些
国务院决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源一个部门承担，是以改革精 神解决这一问题的基础性措施，不仅有利于不动产登记规则的统一，更便于在实践操作中，避免在建房产游离于土地抵押登记之外的现象发生，保护不动产权利人合 法财产。建议加快机构改革和职能转变方案的研究制定，及早实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四统一。
建议在取得房屋预售许可证之前，禁止房地产开发企业向意向购房者收取任何名目、任何额度的款项，以防止其巧立名目套取资金，损害消费者权益。
建议对面向消费者出售的房地产项目，开发企业一经办理不动产抵押登记，即由登记单位将该信息公开披露，向社会告知某不动产已作抵押的事实，用以实现购房意向者的知情权，便于社会监督。
通过我们的讲述，我们知道开发商在售卖房子之前，将开发商土地使用权抵押登记，这种行为是不合法的，同时又是极具有危害性的。开发商这种行为是为了进行融资，缓解压力，但是对于购房者造成了很大的危害和风险，这种行为是我国严厉禁止的，政府也出台了很多政策来保护购房者的合法权益。
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