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上海律师
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章律师
房屋在我国属于不动产中的一种，而真正取得房屋的所有权，光是靠占有是没有用的，此时还是要实际办理了房屋过户才行。很多时候购买房产都是靠按揭贷款的方式进行的，那现实中，公民买房是先入户还是要先办理贷款呢?我们马上为你做详细解答。
一、看房
对于购房者而言，一定要实地查看房屋，地理位置、交通条件、周边环境等都需要一一查看。
二、贷款
目前，市民在购房过程中可以选择的房贷形式有三种：住房商业贷款、住房公积金贷款以及住房组合贷款。其中，住房商业贷款形式是最常用的贷款形式。
（一）贷款条件
无论在哪家银行办理按揭，你必须具备以下三个基本条件：
1、借款人具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好;
2、已与房地产开发企业签订了购房合同，并已支付相应比例房款;
3、同意先办理欲购商品房抵押登记，并和承诺在所购商品房取得房屋“两证”后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续。
（二）资料准备
除具备以上三个条件外，购房者在申请房贷时，还需提供以下资料：
1、《商品房买卖合同》原件;
2、开发商提供首付房款证明;
3、借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其他必要的证件;
4、财产共有人意愿抵押房产证明;
5、贷款银行认为必须提交的其他资料。
（三）申贷流程
购房者在具备贷款条件和备齐办理资料的基础上，便可向银行申请贷款了。办理住房商业贷款流程如下：
1、供购房者在开发商提供的花名册中选择贷款银行;
2、贷款银行对开发商资质进行审查;
3、借款人与开发商签订购房协议，缴纳首付房款;
4、贷款人持购房合同、首付款证明等所需资料向贷款银行申请按揭贷款，并在贷款行开户;
5、银行批准同意后签订借款合同，办妥相应的贷款用房登记、公证手续后，将款项存入开发商设立的账户，并通知购房者房屋已被抵押;贷款归还后，贷款行注销房屋抵押登记。
三、收房
合理的交房流程
1、开发商以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
2、业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，到开发商指定的地点查验开发商应当取得的《竣工验收备案证》等文件。
3、索要《面积实测表》,向开发商了解公摊面积大小及组成。
4、业主请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单。随后业主根据验房结果分别采取要求开发商修复、赔偿或退房等应对措施。
5、开发商对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺。
6、业主签署《房屋验收交接单》，从房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙，并办理物业管理的相关手续。
四、办证
（一）办理两证
在所购房屋入住后，出于保障权属或转让售卖的目的，购房者就需要办理房产证和土地证了。
（二）材料准备
“两证”办理，难在材料准备。一旦按照要求把材料准备齐全，办证的程序其实很简单。办理房屋“两证”需要的必备材料有：开发商盖章的《房屋交易与权属登记申请表》;《个人房屋土地登记申请表》;开发商提供的《商品房权属证明书》;购房人身份证复印件;购房合同;房屋平面图复印件(即《商品房权属证明书》附图);开发商提供并盖章的《国有土地使用权分割转让证明》;购房发票;户口、结婚证等购房者婚姻状况证明。
另外，有委托办理、办理了购房贷款等情况的，则需在此基础上提供其他必要资料。详情请咨询各自楼盘所备案的房产局。
（三）办理流程
1、到市房产局“一条龙”服务窗口办理两证的，事先向开发商、银行打电话咨询，看哪些材料可以直接在那边领取、填写和盖章;在各区办理的，尽量打电话到房产局先咨询一下所需材料;
2、待把办证所需的资料和表格准备齐后，购房者本人要带上购房合同原件、身份证和户口本等亲自去所属房产局办理，如果不能亲自去，则要出具一份委托书，委托相应的人办理;
3、待将办证所需资料提交至办证窗口审核完毕后，还需要交纳办证所需的费用，如：契税、维修基金、印花税、工本费等，必须现金交纳;
4.待将所有手续都办理完毕后，一般在6-15个工作日后，购房者就可至房产局领取两证。
五、入户
（一）申办户口所需材料：
1、本人书面申请;
2、原户籍所在地派出所户籍证明;
3、申请入户人员的结婚证、身份证、户口簿(审查原件，收存复印件);
4、购房合同、购房全额发票、房产证、土地证(审查原件，收存复印件);
5、有两个及以上未成年子女随迁的，需出具当地街(乡、镇)计生部门计划生育证明;
6、申请入户地派出所出具的实际入住证明。
（二）申办程序：
1、申请人到公安局办证大厅办证窗口领取《购买住房办理常住户口申请表》，如实填写表内事项。
2、备齐规定的证明材料，直接到办证大厅申办。
3、公安户政部门从受理之日起，7个工作日内完成审批，申请人凭身份证领取户口《准予迁入证明》,然后办理户口迁移手续。
在买卖的时候虽说是一手交钱一手交货，但在买房这种比较特殊的情况下其实就是很难办到的。通常在与开发商就房屋买卖达成一致之后，签订了商品房买卖合同的，才能去银行办理相应的贷款手续，此后银行放贷了，那么才会与开发商办理相应的入户手续，也就是实际办理商品房过户，因此上文中说的买房是先入户就是不准确的，应该是先办理贷款之后才是入户。
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