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上海律师
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企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记？
在改革开放之后，企业进行改制的现象在我国市场上是十分常见的，由于企业在存续期间，与多方都建立了债权债务关系，为了保护多方的经济利益，需要进行资产评估，偿还债务，追回债权，房产属于企业的固有资产，故而随着企业的改制，也是需要将房产进行变更登记或者转移登记的，具体来说，企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记?
一、企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记?
办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有什么区别。
《房屋登记办法》第32条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的;
(六)以房屋出资入股;
(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
《房屋登记办法》第36条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;
(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;
(三)房屋面积增加或者减少的;
(四)同一所有权人分割、合并房屋的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。
以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。
对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。
二、从不同的企业改制看具体分析
根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。
(一)股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。
1、股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理;企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。
2、增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。
(二)企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。
1、原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立”仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。
2、原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
(三)企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。
1、一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
2、设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。
(四)国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。
(五)同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。
(六)企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
(七)企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
(八)债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。
综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：
第一，登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体，应按变更登记办理;若为不同民事主体，则应按转移登记办理。
第二，结合财政部、国家税务总局先后颁发的几个有关企业改制重组若干契税政策的内容进行判断。规定免征契税和应征契税的，应按转移登记办理;规定不征契税的，根据不同情况分别按转移登记和变更登记办理。
由以上信息我们可以看出，企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记，需要根据具体的企业改制情形来看，诸如股权重组、企业合并等，需要办理转移登记，从市场改制情形来看，企业改制后房产多数属于转移登记，变更登记的情形是十分罕见的。
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