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上海律师
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土地使用权转让合同续期怎么处理
在我国，我国公民办理土地使用证以后，就可以依法对土地进行利用和分配。生活中很多人在这土地进行使用的时候，会将土地作为一种资源转让出去，自己从中赚的租金，但是土地转让出去会签订一份合同，合同到期以后，会根据实际情况进行续期。那么土地使用权转让合同续期怎么处理呢?
一、对出让土地使用权续期的理解
(一)法律政策对出让年期及续期的规定
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地使用权出让最高年限和年期届满的处理：
第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地70年;
(二)工业用地50年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐用地40年;
(五)综合或者其他用地50年。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
2、《城市房地产管理法》明确：
第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
3、《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
4、《出让合同》示范文本第五章 期限届满： 第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
第二十六条土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，出让人和受让人同意本合同项下宗地的建筑物及其他附着物按本条第 条约定履行：
(一)由出让人收回建筑物、其他附着物，并根据收回时建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿;
(二)由出让人无偿收回建筑物、其他附着物。
第二十七条土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。
(二)对出让土地使用权续期的理解和把握
1、建设用地使用权出让年限届满的处理比较复杂，既关系到社会公共利益，也关系到土地所有者和土地使用者的权益。年限届满时对土地的处理需要区别对待。因此，首先要分析届满时的建设项目性质、用地者需求、城市规划和涉及的相关法律。一般来说，建设项目可以分为住宅项目和非住宅项目。从用地者需求分，土地使用年限届满，有需要继续使用土地提出续期申请的，也有未提出续期申请的。根据届时有效的城市规划，年限届满时宗地上的建设项目，有符合城市规划、可以继续办理用地手续的，也有不符合规划不得续期的。因此，政府对于提出续期申请的处理有两种方式，一种是因公共利益需要，政府必须收回土地，另一种是可以续期，为用地者办理用地手续。
建设用地使用权出让年限届满时的相关法律规定也不尽一致。1990年实施的国务院55号令第40条规定：“出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”。该规定未考虑收回土地使用权时受让方的房屋所有权问题。
《城市房地产管理法》取消了55号令“地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”的规定，在第21条规定：“ 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”按照《城市房地产管理法》的规定，首先可以将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。其次，再将申请续期的情况分为两大类：准予续期和续期未获批准。准予续期的，重新签订出让合同，缴纳土地出让价款，办理土地登记，这种情形不涉及对土地使用者的补偿问题;未申请续期或申请续期未获批准的，收回建设用地使用权，但对于这种情形下，对土地使用者如何补偿，《城市房地产管理法》没有提及。
《物权法》对建设用地使用权期限届满续期作了进一步了明确，第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第二款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
根据《城市房地产管理法》、《物权法》，结合《合同法》的基本原理，《出让合同》示范文本进行了具体细化，出让合同文本第二十五条规定，非因公共利益需要，合同约定的使用年限届满，土地使用者提出续期申请的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。第二十六条规定，因社会公共利益需要，申请续期未获批准的，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施由出让人收回，补偿方式由土地使用者和出让人双方约定，或者给予土地使用者相应补偿，或者由出让人无偿收回。第二十七条的基本含义是，土地使用者没有申请续期的，国有建设用地使用权及宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回。
因此，一般情况下，出让土地使用权续期应在应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，非住宅类土地使用权续期至少提前一年提出申请，住宅类土地使用权不需要申请，期限届满时自动续期。
2、特殊情况的处理。一种情况是，一些短期的住宅用地出让合同，出现了居住用地出让年期为30年、l5年乃至l0年的情况，尽管并不违背法律规定，但购房者发现使用年限过短时要求政府解决延长至法定最高年期;还有一种情况是，一些开发商过去签订了短期出让合同进行房地产开发，在销售时发现无法销售而要求提前续期至最高出让年限。
对于此类问题，可以有两种解决办法：一是报经原批准用地人民政府批准后，允许办理续期手续，签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订出让合同，将使用年期延长至不超过最高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金额;二是根据《物权法》第149条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，对于住宅用地，可以根据已签订的出让合同来执行，待土地使用权年期届满后，再签订新的出让合同。
二、土地使用权转让合同续期怎么处理?
(一)申请
非住宅类土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年，向土地所在地市、县国土资源管理部门申请续期。
申请续期的，土地使用者应提交下列申请材料：
1、申请书;
2、《国有土地使用证》和原《国有建设用地使用权出让合同》;
3.地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;
4、原土地使用权人有效身份证明文件;
5、共有房地产，应提供共有人书面同意的意见;
6、法律、法规规定应提交的其他相关材料。
住宅类土地使用权期限届满自动续期，土地使用者无需申请。
(二)受理和审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
(三)拟订续期方案
1、准予续期
经审查，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，市、县国土资源管理部门应当准予续期。
2、地价评估，确定续期方案
市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，确定续期应缴纳的土地使用权出让金、租金等土地有偿使用费，并拟订续期出让方案或租赁方案。
3、出让金核定
申请人应缴纳的土地使用权出让金额、租金额等按照拟续期时的出让土地使用权市场价格核定。
(四)续期方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将续期出让或租赁方案报市、县人民政府审批。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
(五)签订出让合同，公布出让结果
1、签订出让合同
经批准准予续期的，土地使用权人应当与市、县国土资源管理部门重新签订《国有土地使用权出让合同》或《国有土地租赁合同》，依照规定支付土地使用权出让金。
2、公布出让结果
《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门应当将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
(六)办理土地登记，发放土地使用证。
(七)提前续期的处理
出让土地使用权续期原则上应在原出让合同约定的使用年限届满时办理，并至少提前一年提出申请。
但对于一些年期过短影响土地开发利用，使用者申请提前续期的，报经市、县人民政府批准后，可提前办理续期手续，签订《国有土地使用权出让合同补充协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，将使用年期延长至不超过最高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金。
应补交的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格
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