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上海律师
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章律师
实践中，当开发商违约时，购房者可以要求退房。那么，具体而言，究竟在什么情况下购房者能够退房呢?此外，对购房者而言，最“悲剧”的就是，刚买完房，房屋就降价了。对于这种情况，购房者自然是想解除购房合同的，那房屋降价应该怎么解除购房合同呢?下面将为您做一个较为详细的解读。
一、什么情况下购房者能够退房
1、套型相差太大。按套计价的预售商品房，与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商协商总价款，购房者要求退房的，由开发商承担违约责任。2、面积误差过大。合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出百分之三时，购房者有权退房。3、擅自变更规划设计。开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。4、商品房质量有问题。开发商交付的应当是经验收合格的商品房，交付时若不符合合同约定的标准，购房者有权单方解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，确属主体不合格的，购房者有权退房。
二、房屋降价怎么解除购房合同
1、是从房贷上下功夫，现在银行把握的很严，如果房贷不能审批下下，未必不是好事，如果你的房贷没有下来，那么还有机会。早在二零零三年，最高院就有司 法解释规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当 事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合 同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，该条款体现的就是情势变迁原则。随着司法实践的进一步发展，最高人民法院在整个同法领域确认了情势变迁原则。2009年4月24发布，并于2009年5月13日生效的《最高人民法院关于 适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下称《解释》)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非 不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院 应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2、最好的防守是进攻，在开发商本身存在的问题下下功夫。在中国一个小区能开发成功，要经历太多的关卡，开发商不可能打通所有的关节，一定能够找到他们 的问题所在，从立项、规划、施工、监理、质量、消防、施工图、环评、外墙保温、施工资质、挂靠、分包、抵押等等等等，你如果听说开发商要盖几百个章，你就 知道他有多少事，上述问题一一查起，找到他们的软肋，然后可以调解、也可以鱼死网破，关键看细节、策略，要打悲情牌，要控制好节凑，不要做鱼死网破。3、扣合同的毛病。首先是合同的理解问题，因为绝大部分的房屋买卖合同都格式合同，且是开发商提供，不会有太大的问题，但有理解问题，根据法律规定，格式合同应做对提供人不利的解释，这里一定要结合开发商提供的广告、宣传单做文章，这里他们会麻痹大意，夸大其词，我们一般会找到他们的影响我们正确选择的虚假宣传。购房者在购房时，若想尽可能的避免法律风险，就需要就相关事项在购房合同中事先约定清楚。但这种合同设计难度非常大，要用综合设定法设定，这是十分专业的工作。因此，为了维护您的权益，建议您最好是去咨询一下专业的律师。
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