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上海律师
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章律师
在我们日常的生活中，房屋买卖是一件极其平常的事情，尤其是随着房地产行业的发展，房屋买卖更是习以为常，而在这其中所遇到的问题也相应显现出来，今天我们要给您介绍的是其中一种情况，即一房多卖情况，有的房屋所有人为了获得更大的利益，导致房屋卖给多个卖家，在这种情况下应该如何处理，下面一起跟我们来看一下一套房卖多家的情况应该如何处理。
一、一房多卖
“一房多卖”的情况该如何处理?
售房者若将同一套房产出售给多个购房者的话，他是需要承担相应责任的，因为根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，所以售房者务必要按照合同的约定履行自己的责任与义务。
一旦你遇见了“一房多卖”的情况，需要按照以下原则来确定房屋产权：
1、 卖方是否实际将房屋交付给买方
如果卖方已经将房屋实际交付给买方，且买方已实际使用了该房屋，表明卖方履行了合同，应考虑支持买方的实际履行请求;
2、 买方是否已全额支付房款
如果买方已支付了全部房款，表明买方已全部履行了自己的义务，同样应当考虑买方的实际履行请求;
3、 是否办理房屋产权过户备案等相关手续
如果买方已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买方强烈希望取得该房屋的产权，并为过户登记做了前期准备，因此应考虑其实际履行请求;
4、 买方是否适宜履行合同
如果买方履行合同的成本较低或其适宜履行，应考虑买方的实际履行请求。
二、一房二卖所涉及合同的效力
1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。
3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
4、在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。这在《司法解释》第七条中作了明确规定，这一规定是为了保护被拆迁人的利益，因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以从保护弱者和公平正义的角度出发，应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊保护。也有人把这称为特种债权优先权，即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。
5、如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。依据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定，即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用，善意买受人仍可主张第三人的合同无效。
三、一房二卖的法律后果
1、从民事责任角度分析
(1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(2)对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(3)对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(4)二种情况下的特殊处理第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。如果善意买受人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。
2、从行政责任角度分析
根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
3、从刑事责任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。
根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物3000元以上属数额较大。
相信您通过阅读上述这些资料，对一套房卖多家的情况应该如何处理这个问题也有了一定的了解，房屋的买卖不同于其他物品，所以法律对于房屋买卖的规定是相对较严格的，出现一房多卖的情况要严肃处理，保障买受人的权益，而对于不同的买受人也要看其所签订的合同的效力，针对不同的情况分别对待。
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