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上海律师
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章律师
近期我国各地都打出来租售同权的政策来，这个政策的实施一方面可以保障租房人的和出租人的合法权益，另一方面还可以缓解因房价过高带来的住房紧张问题。那么去除这些好的方面，他会带来一些什么样的问题呢。就以广州房地产租售同权为例，我们来看看。
17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(下称“租赁16条”)。“租赁16条”亮点颇多，对市民而言，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，由此产生的学位房租金变化值得关注。对于市场来说，“3·30新政”后公寓房市场是否会迎来机遇、未来房价走向如何、现代租赁市场如何建立值得探讨。就城市发展而言，租赁市场更加规范，结合以往的落户、公租房等政策，广州对人才的吸引力将进一步提升。
与此同时，“租赁16条”具体落地也将派生出一些新的问题和困难，后续仍会有诸多调整，但业界看好“租赁16条”的未来发展，认为其从另一个角度满足了市民“居者有其屋”的需求。
“新政策将改变人们对购房需求的方向”
此次“租赁16条”最受关注的是租房人子女可就近入学的规定。提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
去年以来，尽管广州已出台了“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员，可向所在区为子女申请积分入学”的政策，但如今出台的新政，则更明确强调了租购同权。
至于政策所强调的“符合条件”这个前提有哪些呢?
《方案》明确规定需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。
不过，具体执行细则仍需广州市及各区教育局等政府相关部门给出详细的解读。
在广州链家研究院院长周峰看来，广州的名校入学指标“僧多粥少”，越秀等老区的教育资源本就紧张，所以一开始就全市统一来实行“租购同权”的可能性不大。最有可能的做法是各区分开执行。目前，今年的入学指标已经完成，所以真的实施也要到明年，不管如何，租购同权给予了租户子女就读名校的机会。
“新政策将改变人们对购房需求的方向，”广东中原房地产项目部总经理黄韬表示，不用买房，只要租房就可就近上学，长期来看有着学位房刚需的购买者将会减少。但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。
而广州世联行首席技术官黎振伟表示，学位房最根本的问题在于教育资源短缺或不平衡，相关政策只是治标，治本还是需要政府加大教育资源的投入，提供更多的优质教育。
销售市场未必好转，租赁市场迎来一拨新“包租婆”
“租赁16条”另一大亮点是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。
今年广州出台的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米;一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。
如今的新政显然带有为“3·30新政”“补漏”的成分，虽然同样要求改建后的租赁住房不得销售，但业界的理解是:最起码，因“3·30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目，可以通过改造成租赁住房的方式而“拯救”项目，开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”了。
不过，不少业内人士认为，《方案》中的表述与此前中央、省文件精神一致，即只是针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用;不涉及个人手上的商办物业(包括公寓)，不涉及买卖转让，不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售利好不多。
对此，黄韬表示认同。这给了商业用房一条出路，但改建后的租赁住房，不得销售，土地性质与年限并没有改变，所以对于商办公寓项目的销售影响并不大。
房地产分析人士刘晓博认为，允许改造成租赁住房的是“商业用房等”，这个“等”，有进一步想象的空间。此前大城市一直在整顿“工改居”，也就是控制工业用房改造为租赁住房，将来会不会有政策调整呢?可以拭目以待。
同时，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这是很大的利好，居住成本会降低。
“由于‘商业用房’售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，‘商业用房’的地板价状态相信会得到很大的改变。而‘二房东’这个职业，也会随着发展壮大。”刘晓博认为。
不过，周峰表示，改为住房后的“商改住”项目也较难吸引白领等人群大批居住。“明显的问题是，新增公寓产品多分布在郊区外围，交通、商业配套都没有同步更新。”
相比之下，随着这几年猎德等“城中村”改造项目的落实，“城中村”一改往日脏乱差的形象，中心区域的“城中村”成为很多都市白领的首选居住地。此次新政发展“城中村”现代租赁服务业将进一步规范“城中村”的租赁业务。
黄韬认为，成立广州住房租赁发展投资有限公司，由政府来牵头发展现代租赁业务是一个好的尝试。因为企业进入租赁市场肯定需要盈利，而目前的租金回报率大概只有2%，政府发展租赁住房也是为了改变“住者有其房”的传统观念，要保证租金稳定。此外，租赁行业属于重资产运营模式，中小企业业务承担能力有限，需要政府的引导。
从上的广州房地产租售同权政策来看，我们可以得到一个结论。那就是这个政策如果实施不到位很可能会加剧社会的住房矛盾问题，比如说这很可能会催生出一大批的专门收租的人。住房资源会急剧的减少，那么这个政策实施的意义也就没有达到。
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