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上海律师
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章律师
什么样的房屋合同无效？
一、什么样的房屋合同无效?
无效房屋合同的情形具体如下：
(一)非房屋产权人出卖该房屋
有的房屋出卖人并不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。这种情况法律上称为无权处分。
(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意
1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;
2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;
3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;
4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同
无民事行为能力人：不满十周岁的未成年人;不能辨认自己行为的精神病。
限制民事行为能力人：年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。
上述人进行房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，独立签订房屋买卖合同属无效合同。
(三)侵犯承租人优先购买权，合同无效
出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件(房价、交付期限和方式)下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋
被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
以欺诈、胁迫、乘人之危、损害集体利益为手段或结果的房屋买卖合同无效
(四)未签订正式的书面合同
当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
二、二手房买卖合同无效怎么办?
合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
(一)返还财产。
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。可以是一方返还，也可以是双方互相返还。当事人依据无效合同取得的房屋，应返还对方;若房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
(二)赔偿损失。
没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
对于不具有房屋处分权等情形下签署的房屋租赁、买卖合同是无效的，故此在签署房屋类型的合同之前，可以要求对方出具房产证等相关材料。任何签署合同的主体，在发现该合同不具有司法效力之后，若是能证明该合同无效，就可以停止履行该合同之中的义务。
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