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上海律师
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章律师
二手房买卖纠纷中介责任有哪些？
一、二手房买卖纠纷中介责任有哪些?
1、未履行提醒、告知义务
由于现金的二手房买卖合同多为格式文本，只有价款金额、付款时间及方式、违约责任等主要内容，此外还有不少细节需要房屋买卖双方协商确定，这时中介就有义务进行提醒和告知。
部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。
2、审查不到位
中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记权人与出卖人是否是同一人，以及询问清楚权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。
但是，有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行的，买卖双方可追究其责任。
3、隐瞒房屋弊端
带看是房屋中介的一项重要义务，但在联系不上出卖人，或者承租人不看房等特殊情况下，中介常会带领购买人查看其他类似房屋作为替代，这时买卖双方可能就会对房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。
此外，部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格、水电仅为临时的等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。
4、未提示特殊二手房的交易风险
除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有着规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，给买卖双方带来损失，买卖双方可追究其责任。
5、怂恿签订阴阳合同
部分中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价较低的网签合同，便怂恿买卖双方签订阴阳合同，这就给国家税收造成了巨大损失，一旦被问责，买卖双方可追究中介责任。
6、虚构社保
在交易的时候，少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明，这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。
二、二手房中介收费标准是什么?
1、评估收费
房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中，涉及房地产评估的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。
2、代理收费
房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：
500万元以下 2.5%
501~2000万元 2%
2001~5000万元 1.5%
5001~100000万元 1%
1001万元以上 0.5%
实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。
3、咨询费
(1)书面咨询费
普通咨询报告，每份收费300>1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。
(2)口头咨询费
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
对于二手房交易的过程中，中介的责任认定应当基于实际的情况来进行处理，如果对相关情况的处理不清楚的，可以按照合同法中明确规定的程序来进行办理，涉及到中介在签订合同中存在违法的行为，可以起诉到法院进行追责处理。
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