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上海律师
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章律师
有的人在结婚之前就会按揭购买一套房屋，而在婚后可能是由夫妻共同还贷，当然也有可能是由购买的一方自己还贷。那对于婚前按揭房，要是日后夫妻离婚的话，该怎么进行分割呢？我们一起在下文中进行具体了解。
一、婚前按揭房离婚时怎样分
该房产应当认定为婚前个人财产，因为一方在婚前支付了首付款及办理银行按揭后，房屋所有权实际上已经由开发商转移给了买房者，买房者与银行是债权债务关系。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为夫妻共同财产。这里面有两个方面的问题：
其一，共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益，可以进行分割。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。
其二，婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产，可以予以分割。
二、婚前公房离婚时如何分割
1、夫妻共同居住的公房，根据“具体情况，具体分析”的原则进行处理。有以下九种情况，夫妻都享有房产承租权。
(1)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;离婚时，另一方有权要求分割公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。
(2)婚前一方承租的本单位公房;离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。
(3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由法院根据案情酌情处理。
(4)婚后一方或双方取得公房承租权的;无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。
(5)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的;虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。
(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋;
(7)夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的;也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。
(8)婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的;
(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，法院有自由裁量权，当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。
2、夫妻双方均可承租的公房，处理原则是什么?
根据最高院的司法解释，结合实际业务经验，笔者认为，法院在该问题的处理上主要遵循以下原则：
(1)照顾抚养子女的一方。夫妻离婚，受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将公房使用权判给带孩子的一方，合情合理。
(2)男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大。
(3)照顾残疾或生活困难的一方。
(4)照顾无过错一方。
(5)参考公房产权人(单位)的意见，决定判给哪方。
3、公房使用权判给了一方，另一方能否取得补偿?
(1)如果一方无权取得公房使用权，那么也就不存在补偿问题。
(2)如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权最终只能判给一方，因此继续承租方应向另一方进行适当补偿。
“适当补偿”的标准如何界定呢?对此，目前的法律尚无明确规定。据此，笔者认为，可参照拆迁法规，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，以获得安置费用的一半价款作价补偿给另一方。
4、有“部分产权”的公房，离婚时如何分割?
根据最高院《婚姻法》司法解释(二)第二十一条的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。
5、一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理?
离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
婚前按揭房，要是婚后是一方有个人财产还贷的话，则就认定为一方财产。但如果是共同还贷，那么这部分就属于夫妻共同所有。而婚后，房产升值的部分，实践中也是按照夫妻共同财产进行处理的。
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