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上海律师
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章律师
二手房产交易流程是什么？一、买房咨询
买卖双方通过房产中介建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二、交付定金
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
三、赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
四、首期付款及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。
五、签订买卖合同
卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
注意：书面协议里面要明确交易税费双方如何分担，日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
六、办理按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复，但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
提示：定金、首付的银行监管，也可以在申请按揭的同时办理，免得来回跑腿。
七、注销他项权证
银行按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
八、过户及缴税
完成以上步骤后就可以去过户了，过户时需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。
至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
九、收房
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
十、买房支付尾款
在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
综上，就是二手房产交易流程的大致过程，当然每一个过程也有很多流程。这么多流程中，在买房咨询中就要注意选择靠谱的中介，过户也是一个非常重要的过程，也要很关注。在签订买卖合同之前，可以咨询专业律师，注意合同中条款。为了万无一失，也可以聘请律师把关。
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